在房屋未竣工验收即交付引起的执行异议之诉中，代理律师需重点关注以下核心要点，结合最高人民法院及地方高院的裁判规则，梳理法律依据和实务策略： 一、实际占有的认定标准 占有的形式要求 法律上的“合法占有”指在查封前已实际控制房屋，例如取得钥匙、装修、出租或张贴招租信息等行为，即使未实际入住或未完成竣工验收，仍可认定占有事实。 最高人民法院在多个案例中明确，占有的合法性应基于房屋买卖合同的真实性，而非以竣工验收合格为前提。 竣工验收对占有的影响 反对观点认为，未经竣工验收的交付违反《建筑法》第六十一条，属于违法交付，买受人的占有不合法。 支持观点则强调，竣工验收是开发商的法定义务，买受……
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在涉及限购政策或购房资格的执行异议之诉中，代理要点需结合法律规定、政策背景及司法实践，以下为综合整理的核心代理思路与法律要点： 一、限购政策对执行异议的影响 1.限购政策的法律性质 限购政策属于行政调控措施，虽非法律或行政法规，但直接影响合同履行及物权变动。根据《民法典》第209条，不动产物权变动以登记为生效要件，而限购政策导致无法办理过户登记，买受人无法取得物权期待权，无法排除强制执行。 2.物权期待权的认定 最高法院明确，物权期待权需具备“通过登记取得物权”的可能性。若买受人因限购政策无法办理过户，即便满足《执行异议和复议规定》第28条（一般买受人）或第29条（消费者购房人）……
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在处理一房二卖案件中买方提出执行异议并排除执行的代理问题时，需综合运用法律规则和实务经验，以下为系统化的代理要点及策略： 一、法律依据与核心原则 《民法典》物权优先性（第209条）：已办理过户登记的买方享有物权，可对抗其他债权。 《执行异议复议规定》： 第28条（一般买受人）：需满足查封前签订合同、合法占有、付清全款或按约付款、非因买方原因未过户。 第29条（消费者购房人）：需证明房屋用于居住且名下无其他住房，已付50%以上价款。 二、代理核心要点分析 登记与物权效力 已登记买方：原则上可排除执行，但需核实登记时间是否在查封前，是否存在恶意串通或虚假登记。 未登记买方：需通过占有、付款等事实主……
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在处理以房抵债案件中的执行异议之诉时，代理人需综合法律依据、事实审查和实务策略，围绕以下核心要点展开代理工作： 一、法律依据与权利基础 执行异议之诉的法律依据 依据《民事诉讼法》第234条，主张案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益（如物权、优先权等）。 结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议复议规定》）第28条（一般不动产买受人）或第29条（消费者购房人），分析是否符合“合法占有+价款支付+非因自身原因未过户”等条件。 以房抵债协议的性质认定 区分“诺成性合同”与“实践性合同”：根据《九民纪要》第4445条，债务履行期届满后达成的以房抵债协议……
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实务中，被执行人的财产属于夫妻共同财产的，案外人虽享有共同部分的权益，但其不足以享有排除强制执行的的民事权益。作为案外人应当督促、协助被执行人及时履行生效判决书，也可以向法院申请，在房产被处置变价后，保留其在夫妻共同财产中的应有份额。也就是说，此类纠纷能够排除执行是例外，依法履行生效判决是原则。 一、法律依据： 《民法典》第一千零六十二至六十五条的规定，夫妻在婚姻存续期间所得财产，原则上为夫妻共有财产。如果双方以书面形式约定财产归属的，该约定对双方具有约束力。夫或者妻一方对外所负的债务，若相对人知道夫妻约定财产归各自所有的，则以夫或者妻一方的个人财产清偿。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中……
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案外人排除执行的异议救济制度，目的是保护真正权利人的实体权益。但实务中经常发生，为了规避执行、拖延执行，被执行人与案外人恶意串通，提供虚假证据，捏造事实向法院提出执行异议的情形。律师同行如果不能擦亮双眼、精准识别其中的伎俩，很容易让自己陷入到虚假诉讼的风险之中。 一、虚假诉讼及法律后果 虚假诉讼是指诉讼当事人或其他诉讼参与人单方或者与他人恶意串通，采取伪造证据、虚假陈述等手段，以捏造的事实提起民事诉讼，意图使法院作出错误裁判、调解或执行法律文书，侵害国家利益、社会公众利益或他人合法利益的行为?。 其构成要件包括： ?主体?：可以是诉讼当事人或其他诉讼参与人，如诉讼代理人、鉴定人等。 ?主观方面……
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居住权属于生存权，其权利位阶高于一般债权。居住权系房屋所有权结构中的占有、使用权能，可与所有权相分离。只要保障被执行人的居住权利，就可以执行被执行人唯一住房的所有权。 基本居住权属于基本人权，强制执行唯一住房应以不侵犯基本居住权为底线，但基本居住权的核心在于住有所居，而非居有其屋。若被执行人及其扶养家属的基本居住权已有其他保障，或者保障基本居住权的成本低于唯一住房大致的拍卖、变卖所得款时，理应准许继续执行唯一住房。若保障基本居住权的成本高于大致的拍卖、变卖所得款时，应不予准许执行唯一住房。 一、法律依据： 《执行异议复议规定》第20条：金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以……
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法律依据： （1）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条亦同时规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：……（二）、已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断……”。 （2）2020.07.28 施行《山东高院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》 九、案外人对机动车、船舶等特殊动产提起执行异议之诉，如何处理？ 答：买受人主张对登记在被执行人名下的机动车、船舶等特殊动产具有民事权益，请求排除执行的，同时符合以下三个条件的，应予支持： （一……
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? 案件进入强制执行阶段，经常会出现案外人持人民法院、仲裁委员会的生效裁决书，对执行标的排除法院的强制执行，从而导致两种不同生效法律文书之间产生冲突。这种情况下，如何处理两者之间的冲突，成为律师代理执行异议案件中的疑难杂症。 一、法律依据： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第25条 对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第26条 金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作……
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? 公司登记机关应当将公司登记事项通过国家企业信用信息公示系统向社会公示。公司登记事项包括有限责任公司股东、某某公司5发起人的姓名或者名称等。公司登记事项发生变更的，应当依法办理变更登记。公司登记事项未经登记或变更登记，或者法人的实际情况与登记的事项不一致的，均不得对抗善意相对人(登记对抗主义)。 故基于登记公示效力及商事外观主义、合同相对性原则，股权转让（代持）关系的效力仅限于该合同当事人之间，因未能清偿到期债务而成为被执行人时，作为债权人依照工商登记中记载的股权归属，有权向人民法院申请对该股权强制执行。 一、原则上，实际出资人无权排除对代持股权的强制执行。 代持关系本质上属于……
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