上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答 （2005年12月16日） 1、本解答的适用范围 答：本解答所涉之“二手房”买卖，系指买卖双方经合意，出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付一定对价而产生的民事合同关系。 新建商品房的买卖及公房使用权的转让，不适用本解答。 2、未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定？ 答：审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由……
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一、应用场景： 2020年5月19日，（甲方）的代理人陆某与XX公司（乙方）订立《独家委托销售代理合同》，约定甲方委托乙方独家代理销售甲方的案涉房屋；本合同代理期限为24个月，自2020年5月20日至2022年5月19日；合同有效代理期内，双方不得单方面终止本合同，否则视为违约；合同有效代理期内，甲方不得指定其他销售代理商，否则视同乙方代理销售，乙方有权获得合同中约定的中介费；委托期限内甲方自行撮合成交或通过他人介绍成交，均应按本合同委托价格2%向乙方支付中介服务佣金。 二、法律分析： 当事人享有自愿订立合同的权利，即合同当事人有权选择是否缔约以及自由确定合同内容，合同成立后，即对合同当事人依……
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一、场景： 买方买了一套二手房，房子手续都办理好之后，房子却无法入住。被一女人占用，不肯搬走。女人说，她是保姆，房东给她办了20年的居住权，她可以居住在房子里。 二、法律分析： 2021年1月1日起，《民法典》正式实施，其增设了一个居住权制度，即居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。 2.居住权自登记时设立，自居住权期限届满或者居住权人死亡时消灭。居住权一般是无偿设立的，且不得转让、继承。设立居住权的房屋不得出租。 对于该居住权的理解，本院认为应遵循有关人员真实的意思表示及当时的法律规定。居住权是《民法典》中新规定的物权制度，与此前法律法规中出现……
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一、租赁场景： 原告与被告于2022年6月8日签订《上海市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），被告将坐落在上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的朝北（蓝色墙壁）房间（以下简称系争房屋）出租给原告，合同约定房屋租赁期自2022年6月10日至2023年6月9日，共计12个月。租金为每月1,700元，付款方式为“两月一付，押一付二”，目前已支付2个月房租和1个月押金。在签订合同时，被告未告知原告承租房间于6月5日左右进行过墙壁新刷油漆（房东6月5日左右进行墙壁刷漆的信息，是合租室友告知）。原告在正式入住后，身体开始出现长疹子、咳嗽、头晕、辣眼睛等症状。2022年6月28日，原告通知被告房屋甲醛……
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一、场景： 1.房东将出售的房子包装一下，来吸引客户购买，通常购买者多为年轻人，一般是自己没有经验、图方便、省去装修麻烦。 2.为了赚取房屋差价的房产中介及相关炒房群体，与房东签订独家、包装修的协议。 无论上述哪种情况，都是为了追求利益的最大化。所以，在装修过程中偷工减料、利用廉价材料，甚至改动房屋结构，最终导致购买的房屋中看不中用。 二、法律分析： 依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》，是当事人真实意思表示，合法有效，对合同当事人有法律约束力。 以欺诈手段实施民事法律行为，系一方当事人因为另一方当事人的欺诈行为，在违背真实意思的情况下作出错误的意思表……
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一、场景： 1.二手房交易中，别墅、顶楼、带有天井的一楼这类房屋，往往因其可改造性，受到部分购房者的欢迎。然而，未经房屋行政主管部门审批而进行的改建、重建，属于违法行为，将产生房屋被限制交易的法律后果。 违法搭建是指未经政府规划部门的批准与认可，在规划审定的图纸之外的建筑物、构筑物。 违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。 具体包括如下情形： 房屋加屋、屋面升高的建筑物； 庭园住宅和公寓的庭院内的建筑物、构筑物； 街坊、里弄、新村等地区建造的依附于房屋外墙的建筑物、构筑物； 逾期未拆除的未占用道路的施工临时建筑物、构筑……
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一、场景： 原告于2013年2月4日与中介和邦公司签订居间合同，约定出售的房屋座落于本市打浦路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积61.44平方米。2013年2月6日，原告与两被告在中介处签订网签合同，合同总价为人民币XXXXXXX元。签订过程中，原告发现前述房屋在房地产交易中心系统中显示的房屋建筑面积为65.02平方米，与产证记载的建筑面积不符。 二、法律分析： 双方在房屋买卖合同及协议书中就房屋转让价款仅约定了房屋总价，并未约定每平方米的单价，结合二手房买卖中房屋一般按套计价的交易惯例，应认定双方就系争房屋是采取按套定价的交易方式，双方在合同中也未约定有关房屋价格需以实际面……
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一、裁判观点： 原、被告签订的《房地产买卖（含居间）合同》、《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按约履行。被告在收取143万元房款后，未按约办理系争房屋抵押登记注销手续致无法办理房屋产权过户登记手续，被告显属违约。原告要求继续履行合同，且有意愿代被告履行超过购房尾款数额的银行抵押贷款本息结清义务，并将该款项交付至本院代管，系争房屋抵押权人亦同意在贷款债权本息得到足额清偿的前提下，配合办理系争房屋抵押注销手续。因此，继续履行合同并不存在事实或法律上的障碍，被告理应配合原告办理系争房屋过户手续，过户所产生的应缴税费等相关费用……
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1.有效说1。 首先，合同双方当事人放弃违约金调整的约定不违反法律的规定。从主观上看，双方当事人均是为了自身商业利益而从事本次交易活动，是在自愿平等的情形下签订《预租赁协议》和《租赁合同》。从客观上看，双方当事人签订的合同在内容上没有违反法律法规的强制性规定。 其次，合同双方当事人放弃调整违约金的约定属于当事人意思自治。双方当事人签订的《房屋预租协议》第三条第三款、第三条第四款以及《租赁合同》第十条第五款的约定已经明确放弃调整违约金。即无论损失是多少，违约金均按人民币500万元金额计算。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定……
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? 一、裁判观点： 对于违约金的具体金额，被告表示过高，本院认为，违约金兼具惩罚性及补偿性功能，根据合同约定，并考虑到原告由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定为53万元。 二、案情简介： 原、被告经中介居间于2021年5月10日签订《上海市房地产买卖合同》，约定：“甲方将其所有的位于上海市浦东新区佳乐路77弄14号701室（复式）房屋（以下简称系争房屋）出售给乙方，房屋总价格为1,350万元，第一笔购房款70万元在签订房屋买卖合同当日支付，第二笔购房款1,230万元于双方共同至房地产交易中心办理税收……
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