? 在法院执行中拍卖被执行人的房屋时，案外人主张租赁权的审查标准确实比一般民事诉讼案件更为严格，以下是具体的审查要点： 一、法律依据： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第31条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。 二、租赁合同的真实性 1.形式审查：执行机构一般对租赁合同进行形式审查，若发现当事人自认或有明……
继续阅读»»»
因规避限购政策、贷款资格、购房条件、规避税费、隐匿财产等情况，借名买房情形经常发生，从而导致实际权利人与登记权利人不一致，案外人主张其是房产的实际权利人，从而要求排除对涉案房产的强制执行。 一、房产代持协议不具有物权变动效力，不能据此排除强制执行。 1、基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。 2、被执行人与案外人签订的房产代持协议只能在二者之间产生债权债务法律关系，不能直接导致物权变动，案外人不能基于代持协议所享有的债权排除强制执行。 二、法律依据：物权……
继续阅读»»»
《执行异议复议规定》第28条对于一般买受人物权期待权的确立，主要是为了维护申请执行人与买受人之间的利益平衡。为了降低合法占有这一弱公示方式对于现行不动产物权公示秩序的冲击，应当将买受人的现实入住或者使用作为合法占有的一般判定标准。 为了防范被执行人恶意利用《执行异议复议规定》第28条逃避执行，对于时间节点、书面买卖合同、购房款的支付、无过错的认定等，均应予以严格审查。 一、法律依据： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第28条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）……
继续阅读»»»
对涉案房屋的权利，是否满足《规定》第29条以及《新批复》第2条规定情形，属于购房者优先权。该两条文均适用于商品房消费者，即所购商品房系用于居住，居住用途要件为判断商品房消费者优先权利是否成立的核心内容。 法律依据： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第29条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 二、商品……
继续阅读»»»
一、提起的条件?： 1.经过执行异议审查的前置程序， 即对执行法院已经作出的执行异议裁定不服； 2.执行异议裁定送达之日起十五日内提起； 3.有明确的诉讼请求、 具体的事实及其理由； 4.异议系针对执行标的提出； 5.诉讼请求与执行依据无关， 即执行标的与执行依据中确定的标的不具同一性、 相关性或诉讼请求并不主张执行依据错误。 不符合上述条件之一的， 裁定不予受理； 已经受理的， 裁定驳回起诉。二、依据的权利基础： 1.所有权：占有、使用、收益、处分。 2.共有权：按份共有、共同共有。 3.用益物权：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权。 4.部分可以排除执行的特殊担保……
继续阅读»»»
?一、执行异议之诉的定义?：执行异议之诉包括案外人执行异议之诉和当事人执行异议之诉。案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼；当事人执行异议之诉是指申请执行人对法院中止对特定标的执行的裁定不服，认为案外人不享有足以排除强制执行之权利，请求法院继续对该执行标的进行执行的诉讼。 《民事诉讼法》2024.1.1第238条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判……
继续阅读»»»
? 执行程序开始后，如果当事人，利害关系人、案外人对执行行为不服，可以依照法律规定向人民法院提出执行异议。 可以提出异议的主体：当事人或利害关系人 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第五条 有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议： （一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的； （二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的； （三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的； （四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者……
继续阅读»»»
对于拍卖房我前几年就写过一篇介绍法拍房的文章《入手法院拍卖房，你要知道的7个大坑》，介绍了拍卖房存在的7个关键问题。其中第一个坑就是鼓吹不用参加拍卖直接办理过户。原文是：这种一般是刚接触这项业务的中介，有关系可以搞定是他们常用的噱头。依靠天不怕地不怕的胆量，将拍卖房说的天花乱坠，一句话只有找他才能买到房子。实际上这些房产是他们从一些不良资产债权中挑选出来的，最终还是要通过法院司法拍卖的。 拍卖房本身就源于矛盾纠纷、法院诉讼，从一出生就是麻烦的代名词。虽然经过多年网络司法拍卖知识的普及，大家对其只是有了基本的认知，因此屡屡上演，购买拍卖房被骗的案件。你可以百度拍卖房、诈骗等字眼类似新闻层出不穷。……
继续阅读»»»
法院拍卖房原本只是法院执行过程中产生的附属品，本身存在抵押、查封、债务纠纷等我们国人忌讳的风水问题，是很难登大雅之堂，食之无味、弃之可惜。在2015年上半年之前的实务操作中，乏人问津，纯属鸡肋的。 2015年下半年开始，此类房产摇身一变成为民众争相购买的香饽饽，地段好的区域的成交价格甚至远远高于市场价。因这几年钢贸案件频发，其中法拍房占的比重也不小，我们就从这展开说。 我2013年开始，代理上海地区几家银行，处理因钢贸事件导致的金融借款纠纷，对其中的法院拍卖房产的盛衰深有感触。 这些资产办公楼居多，法院评估价的6.4折三拍流拍，再进行变卖也是处置不了的，最后会抵债给各大银行，成为烫手山芋。住宅……
继续阅读»»»
强制执行变价措施主要包括拍卖、变卖和以物抵债三种，拍卖是强制执行中最先使用的措施，俗称司法拍卖。法院拍卖房因不受购房政策的限制，成为规避限购的一个渠道。但法院拍卖房风险较多，一不留神就会掉进坑里。今天，就带你聊聊拍卖房的这些坑。 一、鼓吹不用参加拍卖直接办理过户。 这种一般是刚接触这项业务的中介，有关系可以搞定是他们常用的噱头。依靠天不怕地不怕的胆量，将拍卖房说的天花乱坠，一句话只有找他才能买到房子。实际上这些房产是他们从一些不良资产债权中挑选出来的，最终还是要通过法院司法拍卖的。 二、拍卖公告描述不清楚。 对于拍卖来讲，法院应当将拍卖的有关事项向社会公开，吸引尽可能多的人前来竞买，从而使财产……
继续阅读»»»