在涉及不动产执行的异议案件中，购房人主张“非善意占有”时，法院会重点审查其是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第28条或第29条的法定条件。“长期闲置”是否影响“合法占有”的认定，需结合具体案情和证据综合判断。以下从法律依据、司法实践及应对策略三方面展开分析：

?一、法律依据与争议焦点

1. 《执行异议复议规定》第28条的核心要求

购房人需同时满足以下条件方可排除执行：

查封前签订合法书面买卖合同；

查封前已合法占有房产；

已支付全部价款；

非因自身原因未办理过户登记。

争议焦点：

“合法占有”是否包括“长期闲置”？

未实际居住是否构成“非善意占有”？

 

2. “合法占有”的认定标准

实际控制说：占有可以是直接入住、出租、委托管理或通过其他方式（如装修、缴纳物业费）体现对房产的实际控制。

司法判例倾向：

支持案例：购房人虽未入住，但已装修并缴纳物业费，法院认定构成合法占有；

否定案例：房产长期空置且无任何使用记录，法院质疑占有的真实性。

二、长期闲置对“合法占有”认定的影响

1. 可能被认定为“非善意占有”的情形

无合理理由长期空置：如购房人未入住、未出租，亦未对房产进行维护，法院可能认为其未实际行使所有权，不符合“合法占有”要件。

无法提供占有证据：未提交物业费、水电费缴纳记录或第三方证明（如租赁合同），导致无法证明实际控制。

2. 仍可排除执行的例外情形

投资目的明确：购房人能证明购买房产是为长期投资（如购买后短期内签订出租合同），即使短期空置，仍可能被认可为“合法占有”；

开发商过错导致无法过户：如因开发商未办理初始登记导致无法过户，购房人虽未入住，仍可能符合第28条条件。

三、实务应对策略

1. 证据准备要点

实际控制证据：

? 租赁合同、租金支付凭证（证明出租）；

? 物业费、水电费缴纳记录；

? 装修合同、建材采购单据（证明入住准备）。

未过户原因证明：

? 开发商未办理产权证的书面通知；

? 与开发商协商过户的录音、邮件等证据。

 

2. 抗辩理由设计

长期闲置的合理性：

? 强调投资属性（如购房合同明确约定“待升值后出售”）；

? 解释暂时未入住的客观原因（如工作调动、子女教育安排）。

善意取得主张：

? 若房产系从第三方处购买，需证明已尽审慎义务（如核查产权状况），排除“明知存在权利瑕疵”的可能。

 

3. 司法实践中的裁判趋势

最高法倾向：对“合法占有”的认定趋于灵活，注重实质审查而非形式占用。例如，购房人将房产委托物业公司代管，即使空置，仍可视为合法占有。

地方差异：部分法院（如江苏高院）要求购房人至少提供基础占有证据，否则可能以“未实际占有”为由驳回异议。

?五、结论与建议

1. 核心结论：

长期闲置≠否定合法占有，但需配合其他证据（如租赁合同、委托管理协议）证明实际控制；

若无法证明占有或存在明显过错（如怠于过户），可能被认定为“非善意占有”，导致异议失败。

2. 行动建议：

购房人：尽早固定占有证据，避免空置期间完全无管理痕迹；

申请执行人：重点审查购房人占有证据的真实性，主张“空置”削弱其权利基础；

律师策略：结合《民法典》第209条（物权登记生效）与《执行异议复议规定》，设计“占有+未过户过错”的双重抗辩或反制方案。

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。

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