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在民事执行程序中，案外人提出异议试图排除法院强制执行的情况屡见不鲜。能否成功的关键在于案外人是否具备“足以排除执行的实体权利”。本文结合《民事诉讼法》《执行异议复议规定》及最新司法判例，深度解析审查标准、实务难点及应对策略。

?一、法律依据与审查框架

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》），案外人异议的审查遵循“形式审查为主，实质审查为辅”原则，核心法律依据如下：

?二、案外人异议的五大核心审查标准

1. 权属是否真实合法

不动产权属：以登记簿为准，但案外人可举证“借名买房”“物权期待权”等例外情形（如《规定》第28条）。

动产权属：占有即推定所有权，但需排除“占有改定”等非实际占有情形。

 

2. 权利是否具有优先性

消费者购房人：支付50%以上房款且用于居住的，可对抗抵押权（《规定》第29条）；

建设工程价款优先权：承包人权利优先于抵押权和其他债权。

 

3. 未办理过户是否因“非自身原因”

常见免责情形：

? 开发商未办理初始登记；

? 买方无购房资格（如限购政策）；

? 登记机关过错导致无法过户。

否定情形：买方怠于催告、明知权利瑕疵仍交易。

 

4. 是否损害申请执行人权益

法院需衡量案外人权利与申请执行人债权的优先级，如生存权（购房人）＞普通金钱债权。

5. 程序合法性

案外人需在查封后15日内提出异议，超期可能丧失权利（《民事诉讼法》第234条）。

 

?四、实务难点与应对策略

1. 难点一：证明“非因自身原因未过户”

策略：

? 提交催告函、沟通记录证明积极主张权利；

? 若因政策限制（如限购），提供社保缴纳记录、购房资格预审文件。

 

2. 难点二：对抗抵押权、建设工程优先权

策略：

? 消费者购房人需证明“购房用于居住+支付50%以上房款”；

? 引用《民法典》第404条“正常经营买受人规则”（适用于动产）。

 

3. 难点三：应对执行程序终结后的异议

策略：

? 立即提起执行异议之诉，主张“执行标的权属争议”；

? 申请财产保全，防止财产转移。

 

?五、律师办案风险提示

1. 证据陷阱：

虚构“借名买房”协议可能被认定为虚假诉讼，面临罚款、拘留风险。

2. 程序陷阱：

未在15日内提出异议，直接丧失救济机会。

3. 地方裁判差异：

部分地区（如江苏）对“以房抵债”协议审查严格，需谨慎设计交易结构。

六、总结与行动建议

1. 对案外人的建议：

尽早固定权属证据（如购房合同、付款凭证、居住证明）；

避免“自认”不利事实（如承认“明知房屋被查封”）。

2. 对律师的策略：

优先适用《规定》第28条（不动产买受人权利）；

结合《九民纪要》第127条，强化“生存权优先”的论证逻辑。

3. 法律依据速查表：

 

 

结语：案外人异议能否排除执行，本质是“权利优先级”的较量。唯有精准锁定法律依据、构建完整证据链，方能在这场“攻防战”中占据主动。建议遇到类似问题时，及时咨询专业律师，避免因程序或证据瑕疵导致权利丧失！

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。

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