买受人只要向房产登记机构递交过户材料，或向出卖人提出了办理过户登记请求等积极行为的，可以认为符合未办理过户登记的条件。 ?一、核心结论 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议复议规定》）第28条，买受人需满足“非因自身原因未办理过户登记”的要件。若买受人已向不动产登记机构提交过户材料，或向出卖人提出过户请求等积极行为，通常可认定为“非因自身原因”。但需结合具体行为效力、时间节点及过错程度综合判断。 二、法律依据与裁判规则 《执行异议复议规定》第28条 明确排除执行的四个要件： 合法有效的书面买卖合同； 合法占有不动产； 已支付全部价款……

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  抵押权人能否通过排除强制执行主张优先受偿权”的法律分析： 一、核心结论 抵押权人基于抵押权的优先受偿权，有权对抵押物拍卖、变卖的价款主张优先受偿，但原则上不能排除对该抵押物的强制执行。抵押权人只能通过参与分配程序实现权利，而非阻止执行程序本身。 ?二、法律依据与权利性质 《民事诉讼法》第506条 明确规定了执行程序中的参与分配制度，抵押权人可基于优先受偿权申请参与分配。   《民法典》第410条 抵押权人有权就抵押财产优先受偿，但需通过协议折价、拍卖或变卖实现权利，不直接享有对抵押物的所有权。   《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》（2022修正）第……

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  根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》及相关司法实践，若买受人因自身原因未办理房产过户登记，即使开发商已通知办证，其执行异议请求仍可能被驳回。以下是具体分析及法律依据：   ?一、排除执行的核心条件 根据《执行异议和复议规定》第二十八条，买受人需同时满足以下四个条件才能排除执行： 查封前签订合法有效的书面买卖合同； 查封前已合法占有不动产； 已支付全部价款或按法院要求交付剩余款项； 非因买受人自身原因未办理过户登记。   其中，第四个条件是关键。若买受人未积极履行办证义务（如未提交必要材料、未催促开发商配合等），即使开发商存在过错……

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  关于恶意串通与低价承租引发的执行异议问题，需结合法律规定与司法实践综合分析，结论如下：   一、恶意串通的认定要件   主观故意：需证明承租人与被执行人存在共同故意，旨在通过低价租赁或伪造证据妨碍执行。例如，承租人明知被执行人负债且不动产即将被查封，仍配合签订虚假合同。   客观行为：双方实施了签订虚假合同、伪造支付凭证等行为，且该行为直接导致申请执行人利益受损。   二、不合理低价的判断标准   市场参照法：参照同期同地段同类不动产的平均租金水平，若租金低于市场价30%以上，可能被认定为明显不合理（参考《民法典》第533条情势变……

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  在房屋买卖交易中，买受人若为避税故意拖延过户导致房屋被查封，其主张排除执行的权利可能因无法满足法律规定的核心要件而受限。以下是结合相关法律依据及司法实践的分析： ?一、排除执行的核心法律要件 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，买受人需同时满足以下条件才能排除执行： 查封前签订合法有效的书面合同； 查封前已合法占有房屋； 已支付全部价款或按约定支付部分价款并交付剩余款项； 未过户非因买受人自身原因 。   其中，第四项“非因买受人自身原因未过户”是关键。若买受人因避税目的故意拖延过户（如推迟缴纳税费、不配合办理手续等），则属于……

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  在法院已判决开发商协助办理过户手续的情况下，开发商因欠税导致无法办理房产证的问题，需结合法律义务与合同约定综合分析。以下是关键要点：   ?一、法院判决的效力与开发商的协助义务 若法院已生效判决明确要求开发商协助办理过户手续，则开发商需履行其合同义务，提交办理房产证所需的材料（如初始登记证明、购房发票等），无论其是否存在欠税问题。此时，开发商的欠税属于其独立的法律责任，不能直接成为阻碍办证的理由。 例如，法院判决开发商需在限期内提交备案资料并协助办证，即使开发商存在其他纠纷或债务，仍需优先履行合同义务。   二、开发商欠税与办证的关系 欠税影响发票开具：开发商……

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  在执行异议之诉中，以民事调解书达成的以房抵债协议能否排除强制执行，是实务中的争议焦点之一。结合相关法律规定和司法实践，核心观点和逻辑分析如下： ?一、法律依据与裁判规则 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正） 第28条：针对一般不动产买受人，需满足“合法书面合同+合法占有+支付全部价款+非因自身原因未过户”四项条件，方可排除执行。 第29条：针对商品房消费者，需满足“用于居住且买受人名下无其他居住房屋+已支付全部价款”两项条件，可优先排除执行。 但以上条款适用于“买卖关系”，而非以房抵债协议。   《民法典》第229条 因人民法……

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关于实际出资人能否排除对代持股权的强制执行，司法实践中存在较大争议，需结合具体案情及裁判观点综合分析。以下从法律争议焦点、裁判观点分歧、例外情形及实务建议等方面展开论述： ?一、法律争议焦点 权利性质冲突 实际出资人与名义股东之间基于代持协议形成债权债务关系，而债权人基于商事外观主义原则主张对登记在名义股东名下的股权享有执行权益。二者的冲突本质是实际权利与外观登记效力的对抗。 利益衡量维度 实际出资人角度：主张其实际出资并享有股权权益，应优先于普通债权人保护。 债权人角度：信赖工商登记的公示效力，主张外观主义原则优先适用。 ?二、最高人民法院的裁判分歧 最高人民法院在类似案件中形成“肯定说”与……

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  在执行异议之诉中，追加公司实际控制人为被执行人需结合法律规定与实务操作，综合运用多种策略。以下是代理思路的要点分析： 一、法律依据与适用条件 实体法依据 滥用控制权导致公司财产损失：根据《公司法解释（二）》第十八条，若实际控制人恶意处置公司财产或导致公司无法清算（如账册灭失、财产流失），可主张其对公司债务承担连带责任。 法人人格否认：若实际控制人与公司财产混同、业务混同，可依据《公司法》第二十条第三款主张其与公司承担连带责任。 程序法依据 《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》未明确将实际控制人列为可追加主体，但可通过另案诉讼追究其责任。例如，在执行程序中追……

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  在涉及房屋被查封导致合同解除的案件中，案外人能否排除强制执行，需结合合同解除原因、查封时间、物权变动及法律规定综合判断。以下结合相关案例和法律条款，梳理关键要点： 一、查封后合同解除的常见情形及法律后果 预查封与合同解除的效力 若房屋在预查封后（如办理预告登记或预售合同备案后）被解除合同，根据最高法院裁判观点，预查封的效力仅针对被执行人对房屋的债权请求权（如过户请求权），而非房屋所有权本身。若合同合法解除，债权请求权消灭，出卖人可主张排除执行，但需满足以下条件： 合同解除不存在恶意串通或规避执行； 出卖人已返还购房款，执行标的转为返还的债权（此时申请执行人可主张执行该款项）。 查……

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