在执行异议之诉中，以民事调解书达成的以房抵债协议能否排除强制执行，是实务中的争议焦点之一。结合相关法律规定和司法实践，核心观点和逻辑分析如下：

?一、法律依据与裁判规则

1. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）

第28条：针对一般不动产买受人，需满足“合法书面合同+合法占有+支付全部价款+非因自身原因未过户”四项条件，方可排除执行。

第29条：针对商品房消费者，需满足“用于居住且买受人名下无其他居住房屋+已支付全部价款”两项条件，可优先排除执行。

但以上条款适用于“买卖关系”，而非以房抵债协议。

 

2. 《民法典》第229条

因人民法院、仲裁机构的法律文书导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书生效时发生效力。

关键争议：民事调解书是否属于可直接引起物权变动的法律文书？

 

3. 《最高人民法院关于适用〈民法典〉物权编的解释（一）》第7条

明确导致物权变动的法律文书仅限于“形成判决/裁定”，即直接改变物权关系的裁判（如分割共有物的判决）。调解书不在此列，仍需办理登记或交付方可取得物权。

 

?二、以房抵债协议的性质与效力

1. 以房抵债的本质：

属于代物清偿协议，即以房屋抵偿金钱债务。通说认为，代物清偿为实践性合同，需实际履行（过户登记或交付）方可消灭原债务。

仅凭调解书确认以房抵债协议，未完成过户或交付的，债权人仅享有债权请求权，而非物权。

 

2. 调解书的局限性：

调解书是对当事人和解协议的司法确认，其内容需经法院合法性审查，但不意味着对物权变动的直接确认。

若调解书仅约定“以房抵债”，但未明确房屋所有权归属或未完成物权变动公示（登记/交付），债权人不能直接取得物权。

三、司法实践中的裁判倾向

1. 典型案例观点：

（2021）最高法民申9号：以房抵债调解书不能直接引起物权变动，债权人未办理过户登记的，不享有排除执行的权益。

（2020）最高法民终561号：以房抵债协议即使经调解书确认，仍属于债权范畴，不能对抗其他金钱债权人的强制执行。

 

2. 例外情形：

若调解书中明确“房屋所有权归债权人所有”且已实际交付占有，部分法院可能认定债权人享有物权期待权，但需严格审查是否存在虚假诉讼、逃避债务等情形。

四、实务建议

1. 对债权人（以房抵债方）：

若欲通过调解书实现排除执行的效果，需在调解协议中明确物权归属，并及时办理过户登记或完成实际交付。

避免将调解书作为“确权工具”，需辅以实际履行行为（如占有、过户）。

 

2. 对申请执行人（其他债权人）：

可主张以房抵债调解书系“程序性确认”，不产生物权变动效力，债权人仅享有普通债权。

重点核查调解书是否存在恶意串通、损害其他债权人利益的情形，必要时提起第三人撤销之诉。

五、总结

以民事调解书达成的以房抵债协议，原则上不能排除强制执行，因其本质仍属债权债务关系，未完成物权公示的债权人仅享有普通债权。债权人若欲对抗执行，需通过实际履行（过户登记或合法占有）并结合《执行异议复议规定》第28条、第29条的要件进行主张，但需注意以房抵债协议与一般买卖合同的区别。

注：个案中需结合具体案情、地方司法政策综合判断，建议咨询专业律师制定针对性策略。