买受人只要向房产登记机构递交过户材料，或向出卖人提出了办理过户登记请求等积极行为的，可以认为符合未办理过户登记的条件。

?一、核心结论

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议复议规定》）第28条，买受人需满足“非因自身原因未办理过户登记”的要件。若买受人已向不动产登记机构提交过户材料，或向出卖人提出过户请求等积极行为，通常可认定为“非因自身原因”。但需结合具体行为效力、时间节点及过错程度综合判断。

二、法律依据与裁判规则

1. 《执行异议复议规定》第28条

明确排除执行的四个要件：

合法有效的书面买卖合同；

合法占有不动产；

已支付全部价款或部分价款且将剩余价款交付执行；

非因买受人自身原因未办理过户登记。

2. 最高人民法院裁判观点

（2020）最高法民申1103号：买受人已向登记机构提交过户申请材料，但因出卖人债务纠纷导致房屋被查封的，视为“非因自身原因未过户”。

（2021）最高法民终357号：买受人多次催告出卖人办理过户，但出卖人怠于履行义务的，买受人无过错，符合未过户条件。

3. “非因自身原因”的认定标准

积极行为标准：买受人需证明已采取合理措施推动过户（如提交材料、催告、起诉等）。

客观障碍标准：过户未完成系因登记政策限制、出卖人拒不配合、查封等外部原因。

 

 

 

三、“非因自身原因”的实务判断要点

1. 买受人的积极行为

向登记机构提交过户材料：需提供受理回执、补正通知等书面证据，证明材料已提交且符合法定形式。

向出卖人提出过户请求：需通过书面函件、短信、邮件等可追溯方式催告，或通过诉讼/仲裁主张权利。

已启动法律程序：如起诉出卖人要求过户，但因执行程序或查封导致无法完成过户的，可认定为无过错。

2. 出卖人或外部因素的过错

出卖人原因：如拒不配合、一房二卖、抵押/查封房屋等。

政策或登记障碍：如限购政策、登记机构审核延误、材料补正要求等。

3. 排除情形：买受人存在过错

怠于行使权利：长期未催告过户或未提交过户申请（如签约后多年无行动）。

明知权利瑕疵：签约时已知房屋被查封或存在抵押仍购买。

材料不齐全：因自身未提供完整材料导致登记失败。

四、司法实践中的争议与例外

1. 提交材料但未完成过户的效力

支持观点：提交材料即表明买受人已履行义务，后续未完成过户系登记机构或出卖人原因。

反对观点：若材料存在瑕疵（如未缴税、缺少共有人签字），视为买受人自身原因。

2. 催告过户的证明标准

书面催告：具有法律效力，可单独作为证据。

口头催告：需结合其他证据（如证人证言、后续行为）佐证。

3. 地方政策差异

部分法院对“积极行为”认定较严格（如要求提交材料后持续跟进），需结合当地判例判断。

五、实务操作建议

1. 对买受人

及时固定证据：保存提交过户材料的回执、催告函、诉讼记录等，证明已积极主张权利。

主动推进程序：如遇登记障碍，及时补正材料或通过法律程序（如起诉出卖人）解决。

规避风险：签约前核查房屋权属（是否查封、抵押），避免因明知瑕疵导致权利受限。

 

2. 对申请执行人（债权人）

核查买受人行为真实性：重点审查过户材料提交时间是否在查封前、催告是否在合理期限内。

主张买受人过错：如买受人长期未催告或材料存在明显瑕疵，可主张其自身原因导致未过户。

?六、总结

1. 核心逻辑：买受人是否排除自身过错，取决于其是否采取合理、主动、持续的过户努力。
2. 举证关键：书面证据（如提交材料回执、催告函）＞口头证据；法律程序（如起诉）＞单方声明。
3. 风险提示：即使已提交材料或催告，若存在材料瑕疵、明知权利瑕疵或长期怠于行动，仍可能被认定为“自身原因”。

 

注：个案中需结合具体证据链完整性、时间节点（是否在查封前）及地方司法政策综合判断，建议提前咨询律师完善证据准备。