执行异议第68期：房屋因查封而导致合同解除，案外人无权排除执行

在涉及房屋被查封导致合同解除的案件中，案外人能否排除强制执行，需结合合同解除原因、查封时间、物权变动及法律规定综合判断。以下结合相关案例和法律条款，梳理关键要点：

一、查封后合同解除的常见情形及法律后果

若房屋在预查封后（如办理预告登记或预售合同备案后）被解除合同，根据最高法院裁判观点，预查封的效力仅针对被执行人对房屋的债权请求权（如过户请求权），而非房屋所有权本身。若合同合法解除，债权请求权消灭，出卖人可主张排除执行，但需满足以下条件：

合同解除不存在恶意串通或规避执行；

出卖人已返还购房款，执行标的转为返还的债权（此时申请执行人可主张执行该款项）。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议复议规定》）第二十八条，案外人需同时满足以下四项条件方可排除执行：

查封前签订合法书面合同：合同签订时间需在查封前，且真实有效；

查封前已合法占有房屋：仅凭合同约定交付条款不足以认定实际占有；

支付全部价款或按约定支付剩余价款：需提供转账记录、收据等完整证据链；

非因自身原因未过户：如因政策限制、出卖人拖延等客观原因导致未过户。

?二、合同解除后案外人排除执行的限制

根据《民法典》第二百零九条，不动产物权以登记为生效要件。即使合同解除，若房屋仍登记在被执行人名下，案外人未完成过户登记，则不享有物权，无法排除执行。

例如，虽购买房屋并代偿按揭，但因未过户且存在抵押登记，法院认定其不享有排除执行的权利。

若合同解除系为逃避执行（如查封后补签合同或虚假解除），法院将认定解除行为无效，继续执行房屋。

最高法院强调，需审查合同解除的合法性与出卖人是否知情查封状态，避免恶意转移财产。

三、特殊情形下的处理规则

若案外人对房屋享有共有份额（如按份共有），法院仅能执行被执行人名下的份额，不得整体拍卖共有房屋。例如向某作为共有人，其49%份额不得被执行。

若房屋已抵押，即使买受人支付全款并占有，抵押权人（如银行）的优先受偿权通常优先于买受人的物权期待权，案外人无法排除执行。

?四、实务建议

保存书面合同、付款凭证、交付记录等，确保合同签订时间、付款时间均在查封前，并实际占有房屋。

若因客观原因无法过户，应通过诉讼或仲裁确认物权归属，避免因程序拖延导致权利丧失。

合同解除需基于合法事由（如政策调整、不可抗力等），避免被认定为规避执行。

总结

案外人能否排除执行，核心在于其权利是否符合《执行异议复议规定》第二十八条的严格条件，或是否因合法解除合同导致执行标的消灭。若仅因查封后合同解除而主张排除执行，通常难以获得支持，除非能证明解除行为的合法性及物权已发生变动。实务中需结合具体证据与法律要件综合判断。