执行异议第73期：为避税拖延过户导致房屋被查封，无法排除执行

在房屋买卖交易中，买受人若为避税故意拖延过户导致房屋被查封，其主张排除执行的权利可能因无法满足法律规定的核心要件而受限。以下是结合相关法律依据及司法实践的分析：

?一、排除执行的核心法律要件

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，买受人需同时满足以下条件才能排除执行：

其中，第四项“非因买受人自身原因未过户”是关键。若买受人因避税目的故意拖延过户（如推迟缴纳税费、不配合办理手续等），则属于“自身原因”，即便其他条件满足，仍无法排除执行。

二、司法实践中的认定标准

法院通常认为，避税行为属于买受人的主观选择，不能以此对抗债权人。例如，若买受人为降低契税或增值税而延迟过户，导致房屋未及时登记至其名下，法院会认定其未尽到合理注意义务，构成“自身原因”。

买受人需提供证据证明未过户系因客观障碍（如开发商未办理初始登记、政策限制等），而非主观拖延。例如，在文水县法院的案例中，买受人因开发商未取得土地使用证导致无法过户，法院认定其无过错，支持排除执行。相反，若仅以避税为由，则难以获得支持。

根据《民法典》规定，不动产物权以登记为准。即使买受人已支付全款并实际占有房屋，若未完成过户登记，其权利仍为债权性质，无法直接对抗执行程序中的查封措施。

三、典型案例参考

在类似案件中，买受人为减少税费支出，与卖方约定延迟过户。后因卖方债务纠纷导致房屋被查封，法院认为买受人未及时办理过户系“自身原因”，驳回其执行异议。

若买受人能证明未过户系因开发商未履行义务（如未取得预售许可、未完成初始登记），或政策限制（如限购政策），法院可能支持其排除执行的主张。

四、法律建议与风险防范

避免因小失大，优先完成物权登记以对抗第三人权利主张。避税行为可能面临补缴税款、滞纳金甚至行政处罚的风险。

留存付款凭证、催促过户的书面记录（如函件、聊天记录）、房屋实际占有证明（如物业费缴纳单据）等，以便在纠纷中证明自身无过错。

若因卖方或第三方原因无法过户，可提起民事诉讼要求强制过户或赔偿损失，避免被动卷入执行程序。

总结

为避税拖延过户的行为可能被认定为“买受人自身原因”，导致无法通过执行异议排除查封。司法实践中，法院严格审查未过户的客观原因，买受人需充分举证非主观过错。建议在交易中优先完成物权登记，避免因短期利益引发长期法律风险。