执行异议第74期:恶意串通、低价承租引起的执行异议,无法排除执行

Auth:lawyerwang       Date:2025/04/2       Cat:执行领域       Word:共833字       Views:

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关于恶意串通与低价承租引发的执行异议问题,需结合法律规定与司法实践综合分析,结论如下:

 

一、恶意串通的认定要件

 

  1. 主观故意:需证明承租人与被执行人存在共同故意,旨在通过低价租赁或伪造证据妨碍执行。例如,承租人明知被执行人负债且不动产即将被查封,仍配合签订虚假合同。

 

  1. 客观行为:双方实施了签订虚假合同、伪造支付凭证等行为,且该行为直接导致申请执行人利益受损。

 

二、不合理低价的判断标准

 

市场参照法:参照同期同地段同类不动产的平均租金水平,若租金低于市场价30%以上,可能被认定为明显不合理(参考《民法典》第533条情势变更中的公平原则)。

 

交易背景审查:异常长的租期、无正当理由的租金减免等条款,可辅助证明恶意。

 

 

?三、法律后果与救济途径

 

  1. 租赁合同无效:根据《民法典》第154条,恶意串通损害他人权益的合同自始无效,承租人无权主张“买卖不破租赁”。

 

  1. 执行异议不予支持:依据《执行异议复议规定》第31条,若租赁关系不真实或签订于查封后,法院应驳回承租人阻止移交占有的请求。

 

  1. 司法惩戒措施:伪造证据或虚假诉讼的,法院可依《民事诉讼法》第115条对相关主体处以罚款、拘留;构成犯罪的,追究刑事责任。

 

 

四、实务举证策略

 

申请执行人举证:提供评估报告、周边租金实例、被执行人与承租人关联关系证据(如通讯记录、资金往来)等。

 

法院依职权调查:调取租赁合同签订前后的银行流水、不动产占有使用情况(物业记录、水电费缴纳凭证)等。

 

承租人反证责任:承租人需证明租金符合市场标准且支付真实,如提供完税凭证、第三方见证等。

 

五、典型案例参考

 

如(2021)最高法民再XX号案中,法院认定租金仅为市场价20%且无合理说明,结合承租人与被执行人的亲属关系,推定恶意串通,驳回异议。

 

结语

 

执行程序强调效率与公平并重,虚假租赁作为常见的规避执行手段,法院通过严格审查合同真实性、租金合理性及占有事实,有效维护债权人合法权益。当事人应遵循诚信原则,避免通过不法手段阻碍执行,否则将面临法律制裁。

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