关于恶意串通与低价承租引发的执行异议问题，需结合法律规定与司法实践综合分析，结论如下：

 

一、恶意串通的认定要件

 

1. 主观故意：需证明承租人与被执行人存在共同故意，旨在通过低价租赁或伪造证据妨碍执行。例如，承租人明知被执行人负债且不动产即将被查封，仍配合签订虚假合同。

 

2. 客观行为：双方实施了签订虚假合同、伪造支付凭证等行为，且该行为直接导致申请执行人利益受损。

 

二、不合理低价的判断标准

 

市场参照法：参照同期同地段同类不动产的平均租金水平，若租金低于市场价30%以上，可能被认定为明显不合理（参考《民法典》第533条情势变更中的公平原则）。

 

交易背景审查：异常长的租期、无正当理由的租金减免等条款，可辅助证明恶意。

 

 

?三、法律后果与救济途径

 

1. 租赁合同无效：根据《民法典》第154条，恶意串通损害他人权益的合同自始无效，承租人无权主张“买卖不破租赁”。

 

2. 执行异议不予支持：依据《执行异议复议规定》第31条，若租赁关系不真实或签订于查封后，法院应驳回承租人阻止移交占有的请求。

 

3. 司法惩戒措施：伪造证据或虚假诉讼的，法院可依《民事诉讼法》第115条对相关主体处以罚款、拘留；构成犯罪的，追究刑事责任。

 

 

四、实务举证策略

 

申请执行人举证：提供评估报告、周边租金实例、被执行人与承租人关联关系证据（如通讯记录、资金往来）等。

 

法院依职权调查：调取租赁合同签订前后的银行流水、不动产占有使用情况（物业记录、水电费缴纳凭证）等。

 

承租人反证责任：承租人需证明租金符合市场标准且支付真实，如提供完税凭证、第三方见证等。

 

五、典型案例参考

 

如（2021）最高法民再XX号案中，法院认定租金仅为市场价20%且无合理说明，结合承租人与被执行人的亲属关系，推定恶意串通，驳回异议。

 

结语

 

执行程序强调效率与公平并重，虚假租赁作为常见的规避执行手段，法院通过严格审查合同真实性、租金合理性及占有事实，有效维护债权人合法权益。当事人应遵循诚信原则，避免通过不法手段阻碍执行，否则将面临法律制裁。