因规避限购政策、贷款资格、购房条件、规避税费、隐匿财产等情况，借名买房情形经常发生，从而导致实际权利人与登记权利人不一致，案外人主张其是房产的实际权利人，从而要求排除对涉案房产的强制执行。 一、房产代持协议不具有物权变动效力，不能据此排除强制执行。 1、基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。 2、被执行人与案外人签订的房产代持协议只能在二者之间产生债权债务法律关系，不能直接导致物权变动，案外人不能基于代持协议所享有的债权排除强制执行。 二、法律依据：物权……
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《执行异议复议规定》第28条对于一般买受人物权期待权的确立，主要是为了维护申请执行人与买受人之间的利益平衡。为了降低合法占有这一弱公示方式对于现行不动产物权公示秩序的冲击，应当将买受人的现实入住或者使用作为合法占有的一般判定标准。 为了防范被执行人恶意利用《执行异议复议规定》第28条逃避执行，对于时间节点、书面买卖合同、购房款的支付、无过错的认定等，均应予以严格审查。 一、法律依据： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第28条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）……
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对涉案房屋的权利，是否满足《规定》第29条以及《新批复》第2条规定情形，属于购房者优先权。该两条文均适用于商品房消费者，即所购商品房系用于居住，居住用途要件为判断商品房消费者优先权利是否成立的核心内容。 法律依据： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第29条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 二、商品……
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一、提起的条件?： 1.经过执行异议审查的前置程序， 即对执行法院已经作出的执行异议裁定不服； 2.执行异议裁定送达之日起十五日内提起； 3.有明确的诉讼请求、 具体的事实及其理由； 4.异议系针对执行标的提出； 5.诉讼请求与执行依据无关， 即执行标的与执行依据中确定的标的不具同一性、 相关性或诉讼请求并不主张执行依据错误。 不符合上述条件之一的， 裁定不予受理； 已经受理的， 裁定驳回起诉。二、依据的权利基础： 1.所有权：占有、使用、收益、处分。 2.共有权：按份共有、共同共有。 3.用益物权：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权。 4.部分可以排除执行的特殊担保……
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?一、执行异议之诉的定义?：执行异议之诉包括案外人执行异议之诉和当事人执行异议之诉。案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼；当事人执行异议之诉是指申请执行人对法院中止对特定标的执行的裁定不服，认为案外人不享有足以排除强制执行之权利，请求法院继续对该执行标的进行执行的诉讼。 《民事诉讼法》2024.1.1第238条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判……
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? 执行程序开始后，如果当事人，利害关系人、案外人对执行行为不服，可以依照法律规定向人民法院提出执行异议。 可以提出异议的主体：当事人或利害关系人 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第五条 有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议： （一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的； （二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的； （三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的； （四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者……
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目录 前言 一、问题的提出 二、追加被执行人程序的启动方式 三、可追加为被执行人的情形 四、当事人权利救济途径 五、结语 前言 在执行程序中，当公司作为被执行人且没有财产可供执行时，依法追加股东为被执行人是一种常见的执行策略。这一策略旨在通过扩大责任主体的范围，确保债权人的合法权益得到有效保护。然而，追加股东为被执行人必须严格遵循法定程序，并符合相关法律规定的情形。本文将从问题的提出、追加被执行人程序的启动方式、可追加为被执行人的情形、当事人权利救济途径等方面进行详细分析。 一、问题的提出 在公司执行案件中，常常出现公司没有财产可供执行的情况，导致执行陷入困局。为了解决这一问题，……
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一、噱头和基本套路 前段时间，收到了一份因甲醛超标导致的房屋买卖合同纠纷判决书，这个案子是2023年8月份正式立案，历经1年多的时间，经过4-5次的甲醛检测，最终才认定甲醛超标的事实。 从案件事实中，我们也慢慢发现，这不是一件简单的房屋买卖纠纷，其中还掺杂着第三方旧房改造中介通过装修售房的套路：以垫付装修款为噱头，通过和房东签订委托旧房改造+营销协议，从而赚取差价、佣金甚至装修费用等。 二、赢利点 1.房屋改造后升值的差价；一套价值590万元的房子，经过改造，假设成交价超过590万元，多卖部分作为升值的差价由双方按比例分配，甚至都归中介方。 2.旧房改造服务费；价值590万元的房产，改造费60……
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尊敬的审判员： 上海市浩信律师事务所接受上海XX建设建筑XX有限公司的委托，指派本所王俊伟律师担任代理人，依法参加了本案的审理。通过法庭调查，针对本案争议焦点，根据查明的事实和有关法律规定，发表如下代理意见： 一、两被告未足额实缴出资、甚至抽逃出资，理应担责。 （一）被告1XX公司存在抽逃行为。 1. 被告1XX公司虽然在2020年3月30日、3月31日转入到第三人账户所谓的增资款，但2020年5月15日第三人又将18347103元转出至被告2临港XX公司账户，这属于典型的抽逃出资，对于抽逃部分按根据《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第十八条的规定，要在抽逃出资的范围……
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目录 前言 问题的提出：20%的违约金等同于虚设？ 实务现状：绝大多数被调低！ 违约金调整的规则 前言 房屋买卖双方在签订合同时，一般会在合同中约定违约金条款，以约束双方更好地履行合同义务。违约金以补偿性为主，惩罚性为辅，对预防相对方违约、保证合同义务履行、减少交易风险起到至关重要的作用。 一、问题的提出：20%的违约金等同于虚设？ 面对几百万、上千万的房屋买卖，交易双方为了约束彼此的权利义务，通常会在合同条款中约定总房款20%的违约金，尤其对于房屋交付和付款等主要内容更是如此。然而，房产价格是受市场行情决定的，再规范的约束机制，也很难承受住大幅度价格波动的冲击。房价大幅度上涨时，房东坐地涨价……
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