《执行异议复议规定》第28条对于一般买受人物权期待权的确立，主要是为了维护申请执行人与买受人之间的利益平衡。为了降低合法占有这一弱公示方式对于现行不动产物权公示秩序的冲击，应当将买受人的现实入住或者使用作为合法占有的一般判定标准。

为了防范被执行人恶意利用《执行异议复议规定》第28条逃避执行，对于时间节点、书面买卖合同、购房款的支付、无过错的认定等，均应予以严格审查。

一、法律依据：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第28条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

二、合法占有的认定

1.先查封后交付不构成合法占有

案外人在查封前并不具备合法占有房屋的条件，故案外人关于其在人民法院查封之前已合法占有房屋的主张不能成立，鉴于案外人提交的证据不足以证实其已支付房屋全部价款并在法院查封前合法占有房屋，对房屋不享有排除人民法院强制执行的民事权益。

实际占有人在查封前占有不动产的，才须保障实际占有人相应权利，亦从反面说明查封后再占有不动产的，并无合法占有的法律效果。

2.占有未经竣工验收的新房是否构成合法占有？

人民法院在查封争议商品房前，该商品房所属建设工程虽未竣工验收，但已实际交付。该工程所在小区的物业公司与购房人办理了商品房交接手续，建立了物业服务关系，购房人对该房屋实际占有使用，原审判决据此认定购房人在人民法院查封前已合法占有房屋并无不当，对方当事人关于购房人违法占有使用的申请再审理由亦不成立。

三、非因买受人自身原因的判断

1. 提起与卖方关于过户的诉讼。

要注意的是，虽提起诉讼，但因未按规定预交案件受理费被裁定按撤诉处理，或者自愿撤诉，也可能会被认定不是为积极有效地维护其权利的行为。

2. 向登记部门或出卖人提出办理过户的请求。

3.动迁安置房在限售期被查封的一般视为案外人对不能办理过户存在过

错。

房屋系为动迁安置房屋，其上市交易及产权变更存在限制交易期，相关政策对于买卖双方来说属于明知或者应知，则买卖双方对于限制交易期限内案涉房屋存在被法院强制执行的风险亦具有相应的预见能力，但双方仍签订买卖合同，并部分履行了买卖合同，相应的交易风险亦应由当事人承担，对于其要求排除执行的请求一般也不应予支持。

4. 带押过户背景下，买受人购买抵押房被查封的过错判断。

签订购房合同之前，案涉房屋上已经设立了抵押。买受人不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议司法解释》）第28条的规定排除执行，此其一；其二，《执行异议复议规定》第27条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”

自然资源部和银保监会就《关于协同做好不动产带押过户便民利企服务的通知》明确规定了可以带押过户，但是如果买卖双方都未向相关部门申请办理带押过户，导致案涉房屋未办理过户登记，说明系自身原因未办理过户。