因规避限购政策、贷款资格、购房条件、规避税费、隐匿财产等情况，借名买房情形经常发生，从而导致实际权利人与登记权利人不一致，案外人主张其是房产的实际权利人，从而要求排除对涉案房产的强制执行。

一、房产代持协议不具有物权变动效力，不能据此排除强制执行。

1、基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。

2、被执行人与案外人签订的房产代持协议只能在二者之间产生债权债务法律关系，不能直接导致物权变动，案外人不能基于代持协议所享有的债权排除强制执行。

二、法律依据：物权法定与不动产登记生效主义原则

《民法典》第208条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

《民法典》第209条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

《执行异议复议规定》第24条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

三、案外人不能基于代持协议所享有的债权排除强制执行的裁判意见：

（2024）沪0110执异214号判决书认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但是法律另有规定的除外。案外人黄某、徐某1主张其与徐某2、俞某之间构成“借名买房”，但借名买房并非可以发生物权变动的法定事由，并不产生物权变动的法律后果。

在“借名买房”关系真实存在情况下，黄某、徐某1也仅对徐某2、俞某享有将系争房屋过户至其名下的债权请求权，且在未经法定变更登记程序完成物权公示之前，该债权债务关系仅在其与徐某2、俞某内部之间产生效力，不具有对抗第三人的法律效果。因此，对案外人黄某、徐某1请求中止对系争房屋执行的异议请求，本院不予支持。

四、上海一中院2022年02月10日《案外人执行异议之诉案件的审理思路和裁判要点》 4、基于物权法律关系提出的执行异议之诉

司法实践中，不少案外人主张因缺乏购房资格、贷款资格等原因而借用被执行人名义购买房屋，主张其系涉案房屋的实际权利人，请求对登记在被执行人名下的涉案房屋排除强制执行。

关于借名人在履行相关合同义务后对出名人享有的权利性质，司法实践中尚存争议。我们认为，基于物权法定原则，借名人并不能当然取得涉案房产的所有权，其仅对出名人享有请求办理过户的权利。在因出名人未履行相关金钱债权导致涉案房屋被查封执行的案件中，因借名买房合同系借名人和出名人之间的内部约定，不得对抗善意第三人，故在借名人作为案外人提出执行异议之诉的情形下，对于该类诉讼请求一般不予支持。

结论：案外人不能基于代持协议所享有的债权排除强制执行。