?

在法院执行中拍卖被执行人的房屋时，案外人主张租赁权的审查标准确实比一般民事诉讼案件更为严格，以下是具体的审查要点：

一、法律依据：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第31条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

二、租赁合同的真实性

1.形式审查：执行机构一般对租赁合同进行形式审查，若发现当事人自认或有明确证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。

2.生效与效力状态：租赁合同未生效或者已在另案中被撤销、确认无效的，对案外人的租赁权不予认可。

?

三、租赁合同签订的时间节点

1.查封前签订：案外人与被执行人签订书面租赁合同必须在法院查封之前。如果租赁合同签订于法院查封之后，案外人的租赁权不得排除法院的强制执行，以防止案外人与被执行人恶意串通，逃避执行。

2.抵押前签订：若房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，原租赁关系不受该抵押权的影响；反之，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

四、案外人对房屋的占有情况

1.合法占有：案外人需在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋至今。例如，案外人在抵押、查封前已经由其且至今仍由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用的；案外人在抵押、查封前已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修的；案外人提供其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。

2.占有凭证：案外人应提供占有房屋的凭证，如出租人与承租人签订的租赁房屋交接书、承租人在出租房屋所在地物业办理的装修或者入住手续证明以及承租人依照租赁合同缴纳水费、电费、燃气费、通信费等公共事业用费等。

3. 租金支付情况

支付凭证：案外人需提供租金支付凭证，如承租人向出租人支付租金的转账证明、第三人代为承租人向出租人支付租金的证明以及出租人出具的收款证明等。

支付合理性：审查租金支付的金额、方式、时间等是否符合常理和交易习惯，避免出现一次性支付巨额租金等不合理情形，从而判断租赁关系的真实性。

?

4.其他相关证据

租赁合同备案：租赁合同办理过登记备案手续的，案外人还应当提交相应的证明材料，这有助于增强租赁合同真实性的证明力。

证人证言：若有其他证人能够证明案外人与被执行人之间的租赁关系及案外人对房屋的占有使用情况，也可作为参考证据。

五、虚假租赁的认定

1.恶意串通，以不合理的低价出租；

2.伪造、变造租赁合同、租金支付凭证；

3.倒签租赁合同；

4. 伪造实际占有的证据或者签订租赁合同之后未实际占有；

5.存在关联关系。

 

山东省高级人民法院执行疑难法律问题解答（一）

 

10.法院拍卖、变卖不动产过程中，第三人以享有租赁权等权利为由阻止涉案不动产转让、交付的，应按照民事诉讼法第二百二十五条还是二百二十七条进行审查？

 

答：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。因此，第三人以享有租赁权为由阻止涉案不动产转让、交付的，原则上应当按照案外人异议程序进行审查处理，并交代案外人、当事人提起异议之诉的权利。但是，如果查明涉案不动产查封或者抵押在先而租赁在后的，执行法院可以将该异议作为利害关系人异议，按照民事诉讼法第二百二十五条的规定进行审查。

 

13.承租人以享有租赁权为由阻止执行标的转让、交付的，应否作为案外人执行异议案件立案受理？

 

参考意见：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定， 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。根据上述规定，承租人基于执行标的被抵押或查封前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止执行标的转让、交付的，应适用民事诉讼法第二百二十七条的规定，作为案外人执行异议案件受理。

 

承租人基于执行标的被抵押或查封后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止执行标的转让、交付的，不予支持。

 

山东省高级人民法院执行疑难法律问题解答（二）

?

27.执行法院发出拍卖公告后，承租人向法院提交租赁协议，以执行标的物已设定租赁权为由，请求排除强制交付的，法院能否直接带租拍卖？

 

答：依据民事诉讼法及相关司法解释规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出案外人异议。执行法院发出拍卖公告后，承租人向法院提交租赁协议，以执行标的物已设定租赁权为由，请求在租赁期内排除对该标的物强制交付的，执行法院应根据民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查，不得直接带租拍卖。