对涉案房屋的权利，是否满足《规定》第29条以及《新批复》第2条规定情形，属于购房者优先权。该两条文均适用于商品房消费者，即所购商品房系用于居住，居住用途要件为判断商品房消费者优先权利是否成立的核心内容。

• 法律依据：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第29条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

二、商品房消费者的认定

2023年4月20日起施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号，以下简称“《新批复》”）明确规定了认定商品房消费者的条件? 第二款规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”

依据该批复，认定商品房消费者需满足以下三个条件:

一是买受人购买的对象是商品房。

二是购买商品房的目的是用于居住。对于“以居住为目的”应做宽泛理解，不管是单纯的住宅还是商住两用房，只要是有居住功能的，即应视为用于居住的房屋；

三是买受人已支付全部价款，或者在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余购房款。

因此，认定购房人是否属于商品房消费者，适用《新批复》还是《办理执行异议复议规定》第二十九条，可能会产生不同的认定结果。

• 查封之前与查封之后的区别

（2024）沪74民初236号判决中：基于我国现行房地产开发以及登记制度不完善等原因，不动产买受人签订买卖合同后，往往不能即时进行登记，买受人取得法律意义上的所有权总会滞后于债权合意很长一段时间。

为了保护购房人的合法权益，在买受人已经签订不动产买卖合同，并且履行合同全部或大部分义务的情况下，因其处于取得所有权的过程之中，故赋予其类似不动产所有人的地位，该权利虽为债权，但性质接近于物权，所以具有优先于其他债权的效力，此即购房人的权利可以排除其他金钱债权执行的法理基础。

而在查封后购买房屋则不同，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”，可见法律已经明确禁止开发商在查封后出卖房屋，在查封解除之前，与其签订购房合同的买受人根本不可能取得所有权，即该购房人并非处于“取得所有权的过程之中”这一状态，该购房人享有的仅为普通债权，并不具有物权性质，故无法排除其他普通金钱债权人的执行。

四、定金合同等预约合同是否可以排除执行

作为买受人就案涉房屋于本院查封前与开发商某某公司2签订了《认购协议书》，该认购书约定李某在支付50%以上购房款后，需与某某公司2签订《商品房买卖合同》，应当认定李某与某某公司2之间就案涉房屋买卖的预约合同成立。此后，双方虽未实际签订《商品房买卖合同》，但《认购协议书》已就合同标的、房屋价款、付款方式、违约责任、争议解决方式等主要内容达成合意，且根据本院查明的事实，李某已按优惠价向某某公司2支付了50%的购房款，并对案涉房屋实际占有使用，双方均已履约，故本院认定房屋买卖的本约合同已经成立。即使双方未签订本约合同，该《认购协议书》也可视为双方就案涉房屋签订的书面买卖合同。故对李某与某某公司2间在本院查封之前已就案涉房屋成立合法有效的书面买卖合同的事实，本院予以确认。

查封前签订的商品房认购书具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，可以认定购房人在法院查封之前签订了书面买卖合同。

依据：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

五、居住及名下无其他用于居住的房屋的判断标准

（一）居住的认定

1.房屋属性：“用于居住”的标准是政府规划主管部门规划批准的该房屋的使用性质至于商住两用性质的房屋，也不能一概认定不能用于居住，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要是有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。但是，如房屋性质为商业用房，即便当事人主张实际是商住两用，也不能认定为用于居住。

2.合同约定的购房用途：如买卖双方在合同中约定购房用途为办公，则该购房人不能主张自己是商品房消费者。

（二）唯一住房的认定

根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条的规定，“商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”正如本文主文所引（2021）最高法民申1341号案例，购房人名下虽有一套房屋，但不能满足基本居住需要，购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，也可以理解为符合《执行异议复议规定》第二十九条第二款“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。

（2024）沪0118民初8516号案件中：AAA在本院查封案涉房屋时，其名下另有登记为共有产权人的房屋，该情形是否符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项的规定是吉事达公司与AAA的争议焦点。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定之精神，“买受人名下”是指买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女三者之一名下，只要三者之一名下已有居住用房，即可视为已有用于居住的房屋。“无其他用于居住的房屋”可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

本案中，AAA是买受人，并无配偶及子女，父母名下的房屋并非判断买受人名下房屋情形时需要考量的因素，故BBB名下房屋情形与本案无关。AAA在购买案涉房屋时，系青浦区赵巷镇崧文路XXX弄XX号103室和102室房屋的产权人之一。房屋产权虽分别登记，但根据已注销的开发商的股东出具的证明，实际作为一套房屋居住使用，无法分割，故可认定为一套房屋。AAA与其父母共同享有该房屋的产权，但考虑到其需另行组成家庭生活、父母有为子女购买婚房的传统习俗等因素，仍可以认定案涉房屋属于满足基本居住需要，符合上述规定的要求。综上，AAA作为商品房消费者，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

（三）车位虽不属于住宅，但具有保障居住权益的属性。

关于业主所购车位的性质，根据《民法典》第二百七十六条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。车位在性质上属于业主所购不动产的附属设施，同样具有保障业主基本居住权益的属性。本案中，案涉车位附属于两被告购买的同一小区的居住房屋，亦属于居住功能的必要延伸，且某某公司2系房地产开发企业，两被告系商品房消费者。因此，案涉车位可以纳入《执行异议司法解释》第二十九条的涵摄范围，并参照该条规定作出判断。

根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的规定，判断商品房消费者的权利对其他权利的优先性时，主要取决于商品房消费者对案涉不动产的购买是否以居住为目的。本案两被告已经购买了同一小区居住用房，其购买同一小区车位亦符合合理使用之需求，其对相应车位的权利亦应依照司法解释的相同标准予以一并保护。

六、以房抵债不享有排除执行的权利

司法实践中， 存在不少房地产开发企业选择以房抵债方式支付工程款的情形。 如房屋受让人已办理不动产登记， 对其权利依法应予保护。 然而对于尚未办理不动产登记的受让人， 以房抵债协议仅能产生合同法上的效力， 基于债权的平等原则， 其对涉案房屋一般不享有排除执行的权利。