一、应用场景： 2020年5月19日，（甲方）的代理人陆某与XX公司（乙方）订立《独家委托销售代理合同》，约定甲方委托乙方独家代理销售甲方的案涉房屋；本合同代理期限为24个月，自2020年5月20日至2022年5月19日；合同有效代理期内，双方不得单方面终止本合同，否则视为违约；合同有效代理期内，甲方不得指定其他销售代理商，否则视同乙方代理销售，乙方有权获得合同中约定的中介费；委托期限内甲方自行撮合成交或通过他人介绍成交，均应按本合同委托价格2%向乙方支付中介服务佣金。 二、法律分析： 当事人享有自愿订立合同的权利，即合同当事人有权选择是否缔约以及自由确定合同内容，合同成立后，即对合同当事人依……

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一、场景： 2020年8月8日，原告XXX（乙方，买受人）通过被告销售人员XX与被告XX公司（甲方、出卖人）签订《东原阅望轩认购书》（编号为0000417），约定乙方认购甲方位于上海市奉贤区XX路XX弄XX小区XX号XX室房屋，总价格房价款为2,827,292元，乙方应在签订认购书时向甲方支付定金50,000元作为签订《上海市商品房预售合同》的担保。认购书上特别注明：1．已知乙方目前限购；2．赠送产权车位。同日，两原告与被告东霖公司签订《车位赠送协议》约定，乙方须持本人身份证原件、《商品房买卖合同》及其附属原件以及完成房屋交接手续的证明文件于合同约定的交付日期起30个工作日内，与甲方签订车位协……

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一、场景： 根据易居研究院智库中心发布的《2022 年全国烂尾楼研究报告》，2022 年上半年全国烂尾楼面积为 2.31 亿平方米，而如若按 1 万元房价计算，烂尾楼价值 2.31 万亿元。 究其根源大多是因为开发商挪用专用资金，导致资金链断裂、项目停滞，购房者掏空家底却未能如期入住，同时还面临还贷压力。 二、法律分析： 1.开发商未能如期交房构成违约，应当承担逾期交房、逾期办证等违约责任。 合同对于开发商不按时交房，也会约定明确的违约金支付条款，一般是以购房款为计算基数，按日万分之几支付。如果因逾期交房给业主造成其他损失，也可以要求开发商赔偿损失。 2.满足解除合同的条件可以解除合同、断供停……

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一、场景： 买方买了一套二手房，房子手续都办理好之后，房子却无法入住。被一女人占用，不肯搬走。女人说，她是保姆，房东给她办了20年的居住权，她可以居住在房子里。 二、法律分析： 2021年1月1日起，《民法典》正式实施，其增设了一个居住权制度，即居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。 2.居住权自登记时设立，自居住权期限届满或者居住权人死亡时消灭。居住权一般是无偿设立的，且不得转让、继承。设立居住权的房屋不得出租。 对于该居住权的理解，本院认为应遵循有关人员真实的意思表示及当时的法律规定。居住权是《民法典》中新规定的物权制度，与此前法律法规中出现……

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一、场景： 甲、乙双方的权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺均以本合同和补充条款的约定为准，甲方或乙方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、展示板、沙盘、模型等）仅供参考，不作为该房屋的交付标准和条件，不构成合同的组成部分，所表达或提供的信息都不作为确定甲、乙双方权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺的依据。甲方的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知（但法律、法规或规章另有规定的除外）。 二、法律分析： 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要……

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一、场景： 开发商一般会委托营销公司，负责项目的营销策划、广告策划、销售代理等工作，售楼处的销售人员大多都是营销公司工作人员，定金、购房款收取也是开发商负责。购房时一定注意要确认清楚收款方是否开发商。如果款项被营销公司甚至其员工收取并且没有支付到开发商指定账户，购房者就会面临无法追回的风险。 二、法律分析： 营销公司工作人员在售楼处工作，作为案涉楼盘的独家销售代理商，售楼处的工作人员系由其负责管理，每月定期向发放工资，其收取定金的行为属于职务行为。 本案的争议焦点为涉案10万元款项的退还主体应如何认定。无法认定营销公司员工收取款项并出具收据的行为系代表开发商，故开发商不负返还10万元款项的义务……

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一、裁判观点： 首先应当查明有无书面约定，若当事人之间存在书面约定，则一般可认定存在借名买房事实；若当事人之间无书面约定则应当查明：（1）当事人借名买房原因；（2）购房款支付及贷款偿还情况；（3）房屋实际占有使用及房屋权属证书保管情况等。在事实认定过程中，应当合理分配举证责任，综合所查明的事实认定是否存在借名买房关系。 二、案情简介： 被告祝某二系原告祝某一、蒋某的独生子，于2016年留学回国并落户至上海工作。2019年，原、被告商议确定，由两原告借用被告名额出资在上海购房。同年5月，原、被告共同至上海A有限公司（以下简称A公司）签订了《定金合同》、《上海市商品房预售合同》，确认购买上海市闵行……

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一、裁判观点： 房地产限购政策属于调控政策，具有阶段性、临时性。该政策通过限制当事人的缔约自由来稳定急剧上升的房地产价格，不属于法律、行政法规的强制性规定，仅会造成房地产买卖合同一时的履行不能，而非永久的履行不能。 在借名不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形下，应当充分尊重当事人的意思自治。因此，为符合限购政策要求而借名购买商品房的借名协议不宜认定为无效，但借名人在法庭辩论终结前仍不符合限购政策要求的，对其要求出名人将房屋协助过户至其名下的诉请不应支持。 二、案情简介： W及其配偶H1购房额度已满，但又有购房需求。于是W、H1与H2间订立协议书，约定由W、H1共同出资购买青浦区赵巷镇业辉路……

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一、裁判观点： 当事人为获取银行贷款、降低首付款比例或贷款利率而借名买房申办贷款，虽违反了银行的信贷监管政策，但该行为规避的是申办贷款限制或首付款的支付比例及利率政策，且房屋贷款属于实物抵押贷款，金融风险通常相对较低，不能据此认定该行为侵犯了公共利益，故此类借名协议不宜认定无效。 二、案情简介： 两原告与被告系多年的朋友关系。2010年4月，两原告出资共同购买了位于上海市奉贤区XX城XX路XX弄XX号XX室房屋作为投资，并于2011年2月11日办理了产权证，产权份额登记为两被告共同共有。2010年10月，因被告不是奉贤区人，在奉贤区XX镇也没有购买房屋，多年来一直租房居住，故两原告在购买上述投……

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