一、场景：

2020年8月8日，原告XXX（乙方，买受人）通过被告销售人员XX与被告XX公司（甲方、出卖人）签订《东原阅望轩认购书》（编号为0000417），约定乙方认购甲方位于上海市奉贤区XX路XX弄XX小区XX号XX室房屋，总价格房价款为2,827,292元，乙方应在签订认购书时向甲方支付定金50,000元作为签订《上海市商品房预售合同》的担保。认购书上特别注明：1．已知乙方目前限购；2．赠送产权车位。同日，两原告与被告东霖公司签订《车位赠送协议》约定，乙方须持本人身份证原件、《商品房买卖合同》及其附属原件以及完成房屋交接手续的证明文件于合同约定的交付日期起30个工作日内，与甲方签订车位协议。本协议由甲乙双方签字、加盖公章方可生效。

二、法律分析：

1. 当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

购协议中虽然涉及房屋面积及单价的约定，但同时约定具体面积以双方签订的《商品房预售合同》约定为准，并明确乙方交纳的2,000,000元作为其订立《商品房预售合同》的担保。故该认购协议系预约签订《商品房预售合同》的协议，其性质属于商品房预约合同。

2.因合同条款未能达成一致，双方无责。

就涉案房屋买卖的主要内容协商不一致而导致双方未能签订商品房买卖合同，该情形属于不可归责于双方当事人的事由，商品房预约合同应当解除。。

3.预约合同转化为本约合同

（一）转化的条件

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据上述规定可以看出，认购书要认定为商品房买卖合同应当具备两个条件：

（1）具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。

《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式；

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。”

（2）开发商已经按照约定收取购房款。

这里的购房款，既包括全款，也包括部分购房款，但不包括收受定金的情形。三、三、总结提示：

反悔的兜底策略。如果小业主签订认购书、交纳定金，然后反悔、不想购买了，建议按下面思路操作，才有可能退还定金且不承担法律责任：

（1）必须按约定签约时间到约定地点，找开发商工作人员商谈签订合同事宜；

（2）提出将认购书约定的合同条款、楼书广告、开发商承诺的条款等内容全部写入合同或者作为合同附件，反复磋商的过程也要保留录音录像证据。

（3）若因主要条款双方没能取得一致意见，而导致没有签订《商品房买卖合同》，双方互不承担责任，开发商应当将交纳的定金如数退还。