一、裁判观点：

房地产限购政策属于调控政策，具有阶段性、临时性。该政策通过限制当事人的缔约自由来稳定急剧上升的房地产价格，不属于法律、行政法规的强制性规定，仅会造成房地产买卖合同一时的履行不能，而非永久的履行不能。

在借名不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形下，应当充分尊重当事人的意思自治。因此，为符合限购政策要求而借名购买商品房的借名协议不宜认定为无效，但借名人在法庭辩论终结前仍不符合限购政策要求的，对其要求出名人将房屋协助过户至其名下的诉请不应支持。

二、案情简介：

W及其配偶H1购房额度已满，但又有购房需求。于是W、H1与H2间订立协议书，约定由W、H1共同出资购买青浦区赵巷镇业辉路600弄XX号房屋（以下简称“系争房屋”），由H2作为系争房屋的买卖合同订立主体，房屋登记于H2名下。合同同时约定，H2经W或H1的通知将系争房屋办理过户至W及其H1名下。前述房屋买卖行为完成后，系争房屋交付至本案W处，并由W长期居住。

鉴于上述合同约定及房屋实际出资情况，故W、H1与H2间成立“借名买房”事实。但2022年年中，W与H1协商离婚财产分割事宜时，H1称该房屋产权归属于H2，不应纳入夫妻共同财产之内，至此W知晓其权利受损。因目前W和H1名下已有两套房屋，且在离婚案件中被保全，系争房屋不能过户至W和H1名下，需要先确认权利义务关系，故W诉至法院，要求判如所请。

三、原告起诉：

1.判令确认W对青浦区赵巷镇业辉路600弄XX号房屋享有所有权；2.判令H2配合W办理产权变更登记手续。审理中，W变更诉讼请求为：1.请求确认W、H1及H2间成立借名买房合同关系；2.判令H2配合W将系争房屋办理过户登记至W及H1名下。

四、被告答辩：

H2辩称：1.本案所涉法律关系非赠与关系，确认借名购房行为成立，但与W无关。因W和H1不具备上海市购房资格，借H2名义购买系争房屋用于投资，2021年5月13日协议书上甲方签名只有H1，故该协议书只在H1与H2之间发生效力，对W不发生效力。当时W在香港，并未参与本次购房。购房款确实是H1账户支付的，但不能证明是夫妻共同财产，应由W举证证明。2.本案借名购房并非为了改善居住条件，而是为了投资，所以2011年至今始终未出售W所述两套房屋中的任何一套。依据相关法律规定，本案借名购房因违背公序良俗，规避购房资格限制，应为无效。房屋应归H2所有，无需过户给W和H1，故请求驳回W全部诉请。

H1辩称：1.W、H1与H2之间不成立借名买房关系，本案是H1买房赠与H2。H1与H2签订过协议书，虽然协议首部甲方是H1与W，但是落款处只有H1签名，W没有签名，故即使存在借名买房，也与W无关，该关系仅发生在H1与H2之间。本案购房资金均是H1自行出资，W没有出资。因为诉请不涉及分割，所以对出资情况不具体展开。2.即使W、H1与H2借名买房协议成立，因W无购房资格，借名买房不仅违反限购政策扰乱购房市场，还违背公序良俗，应为无效。具体是赠与还是借名买房法律关系，由法院判定。

五、一审法院判决结果：

本院认为，针对W、H1与H2之间是否成立借名买房关系。根据相关法律规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

首先，2011年5月13日协议书约定，由W、H1出资，由H2出面签订房屋买卖合同，待条件符合时再将系争房屋过户至W及H1名下，相关税费亦由W和H1负担，明显符合借名买房的构成要件。其次，虽然W未在合同甲方处签字，但合同已列其为甲方，H1和H2均已签字确认，庭审时W表示对该合同内容予以追认，故W亦是合同当事人。最后，购买系争房屋时，W和H1已登记结婚，购房款由H1支付，系争房屋一直以来由W和H1共同使用，H1与H2并未对此提出异议，合同甲方已履行主要义务，合同乙方已接受。

综上，本院确认三方当事人之间成立借名买房合同。H1辩称其购房赠与H2，但W和H2均予以否认，H1未举证证明其与H2之间存在赠与合同，故本院对H1主张本案系赠与合同关系的意见，不予采纳。

因W和H1家庭名下已有两套上海市住宅房屋，不具备上海市购房条件，故对W要求H2配合办理过户手续将系争房屋过户至W和H1名下的诉请，本院不予支持。

据此，依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、原告W、第三人H1与被告H2之间关于位于上海市青浦区赵巷镇业辉路600弄XX号房屋的借名买房合同关系成立；

二、驳回原告W的其余诉讼请求。

六、法律依据：

1、《中华人民共和国合同法》

第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。……本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。