一、场景：

甲、乙双方的权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺均以本合同和补充条款的约定为准，甲方或乙方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、展示板、沙盘、模型等）仅供参考，不作为该房屋的交付标准和条件，不构成合同的组成部分，所表达或提供的信息都不作为确定甲、乙双方权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺的依据。甲方的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知（但法律、法规或规章另有规定的除外）。

二、法律分析：

1. 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
2. 因没有证据证明被告对健身会所和商业中心的宣传对涉案房屋的价格确定产生重大影响，故该宣传内容不构成要约，不应视为合同内容。

三、总结提示：

1.楼书宣传资料说的再好也只是广告。

2.如果想让开发商按宣传广告交付，必须把广告资料作为合同附件。

3.预售合同通常都会带有一切以合同为准的条款，来排除楼书广告作为合同内容。