目录 前言 问题的提出：20%的违约金等同于虚设？ 实务现状：绝大多数被调低！ 违约金调整的规则 前言 房屋买卖双方在签订合同时，一般会在合同中约定违约金条款，以约束双方更好地履行合同义务。违约金以补偿性为主，惩罚性为辅，对预防相对方违约、保证合同义务履行、减少交易风险起到至关重要的作用。 一、问题的提出：20%的违约金等同于虚设？ 面对几百万、上千万的房屋买卖，交易双方为了约束彼此的权利义务，通常会在合同条款中约定总房款20%的违约金，尤其对于房屋交付和付款等主要内容更是如此。然而，房产价格是受市场行情决定的，再规范的约束机制，也很难承受住大幅度价格波动的冲击。房价大幅度上涨时，房东坐地涨价……
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目录 前言 一、问题的提出 二、写字楼的二房东模式 三、写字楼二房东的连带责任风险 四、横向法人人格否定的行为分析和实践认定 五、建议及应对方式 前言 公司人格独立和股东有限责任是公司法的基本原则，但诉讼实务中我们经常会遇到，个别股东会利用公司，使公司与自己的业务、财产混同，严重损害了公司债权人的利益。在此背景下，新《公司法》第23条第2款对人格否认制度进一步完善，并首次将横向人格否认制度正式纳入法律条文中。 一、问题的提出 今年5月份和同事代理了一个办公楼租赁合同纠纷案件，案情也不是很复杂。基本案情就是客户租赁一个办公楼，客户单方解约，后续起诉到法院确认合同解除及解决违约责任等……
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主流司法观点认为，在因一方当事人过错导致房屋买卖合同解除的情况下，另一方当事人提出要求当事人对房屋差价部分进行损害赔偿的请求，应当属于人民法院可以支持的损害赔偿范围。[1] 在房价上涨情况下，房屋差价部分即原来买受之价金与上涨后的房屋价值间的差额。在房价下跌情况下，房屋差价部分即原来买受之价金与下跌后的房屋价值间的差额。在此，需要注意的是要明晰“所失利益”与“履行利益”的联系与区别。履行利益，是指法律行为尤其是合同有效成立后因债务不履行而发生的损失。 所失利益，又称消极损害，是指因损害事故的发生赔偿权利人财产应增加而未增加的数额。[2]履行利益对应信赖利益，所失利益对应所受损害，所受损害是指因……
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尊敬的审判员： 上海市浩信律师事务所接受XXX的委托，指派本所王俊伟律师担任代理人，依法参加了本案的审理。通过法庭调查，针对本案争议焦点，根据查明的事实和有关法律规定，发表如下代理意见： 一、原告作为守约方，享有解除权。 1.本案是因房价下跌，买方恶意违约，以达到使房屋买卖合同无法履行，从而规避房价下跌给自己带来经济损失的典型案例。买方作为违约方，不享有解除权。解除权在守约方原告一方，解除时间为被告收到原告发出的解除律师函之日，即2023年10月27日。 二、差价损失的具体金额问题。 因被告违约，导致原告需重新出售房屋，适逢当下房产行情低迷，房价下跌，原告为了避免损失的进一步扩大，及时出售止损……
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上海动迁房买卖常见的法律问题1：房屋买卖合同的效力 上海动迁房买卖常见的法律问题2：司法查封导致履行不能 上海动迁房买卖常见的法律问题3：未经全部共有人同意 上海动迁房买卖常见的法律问题4：一房二卖、一房两卖、一房多卖 上海动迁房买卖常见的法律问题5：实际占有人要求返还、排除妨害 上海动迁房买卖常见的法律问题6：借名买房人不能直接确认所有权 上海动迁房买卖常见的法律问题7：恶意设置抵押，阻碍交易 上海动迁房买卖常见的法律问题8：物权期待权人可行使涤除抵押权 上海动迁房买卖常见的法律问题9：限购政策并非合同履行不能的障碍 上海动迁房买卖常见的法律问题10：冒用房东名义签订的合同无效 上海动迁房买……
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上海农村房屋买卖合同纠纷： 1.卖给本村村民，合同合法有效 2.卖给非本村村民，尚未交付，合同无效 3.卖给非本村村民，居住至今，对合同效力可不表态 4.卖给本村村民，遇到动迁，按7：3比例分配 5.非本村村民，即使合同无效，也无需腾房
一、裁判观点： 原告与两被告所签订的《动迁房买卖合同》以及原告与被告所签订的《动迁房买卖补充合同》均系各方当事人真实意思表示，协议依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照协议的约定全面履行各自的合同义务。 二、案情简介： 两被告为父子关系。2017年11月25日，两被告因七宝镇征地搬迁，获得数套安置房。被安置人为被告A，户籍在册为包括两被告在内的5名家庭成员，经家庭成员协商一致，同意所有安置房的产权人均将登记在被告C名下。2022年1月6日，原告与两被告签订《动迁房买卖合同》，约定由原告购买被告所得的二套安置房，分别位于闵行……
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适用场景： 房屋属于不动产，而不动产物权的取得要经过登记，才会产生物权的效力。只有准确、及时的完成不动产登记，才能保证购房人权利的真正实现。但是，在实际履约过程中，开发商因自身原因或者其他第三方原因而无法及时办理不动产登记，从而引发纠纷。 解除合同的可行性分析： 根据当事人的意思，同样可以将逾期办证的合同解除权区分为约定解除权和法定解除权。 1.约定解除权的行使。合同对于违约方逾期办证的行为，约定在超过90天、180天的情况下可以行使单方解除权，那么在符合条件的情况下，购房业主完全可以以此为由解除合同、退房退款，而且成功的概率会更高。 2.法定解除权的行使。开发商因自身原因，持续……
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房价下跌，购房者可选择的退房退款理由之2：逾期交房而解除合同 ? 适用场景： 近几年，房产市场持续低迷，全国各地烂尾楼层出不穷，让购房业主寝食难安，一不留神可能中招、防不胜防。业主购房时，签订的《商品房预售合同》对于交房时间约定的很明确，一旦超过约定时间就存在延期的问题，对于过分超期的情况，也会允许守约方行使单方解除权。在房价下跌的行情下，其实也给购房业主提供了一次退出、止损的机会。 解除合同的可行性分析： 根据当事人的意思，可以将合同解除权区分为约定解除权和法定解除权。前者系指当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。后者是，法定的事由出现后，当事人可以根……
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适用场景： 业主购房时实际不具备购房资格，或者需要一段时间就会取得购房资格，开发商销售人员为了能尽快出售房屋、完成业绩、赚取佣金，在明知违规的情况下，让购房者签订认购协议、交纳定金甚至签订所谓的草签买卖合同，以此种方式锁定客户。 解除合同的可行性分析： 1.限购政策不影响合同的效力。《民法典》第153条规定：“违反 法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。”本条规定的强制性规定指的是效力性强制性规定，限购政策属于地方政府的管理性规定，违反限购政策的合同不会因为违反《民法典》第153条而无效。 2.业主以没有购房资格为由解除合同。业主因没有购房资格， 并且短时间内又无法取得购房资格，双方签……
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