一、裁判观点：

原告与两被告所签订的《动迁房买卖合同》以及原告与被告所签订的《动迁房买卖补充合同》均系各方当事人真实意思表示，协议依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照协议的约定全面履行各自的合同义务。

二、案情简介：

两被告为父子关系。2017年11月25日，两被告因七宝镇征地搬迁，获得数套安置房。被安置人为被告A，户籍在册为包括两被告在内的5名家庭成员，经家庭成员协商一致，同意所有安置房的产权人均将登记在被告C名下。2022年1月6日，原告与两被告签订《动迁房买卖合同》，约定由原告购买被告所得的二套安置房，分别位于闵行区华友路碧林湾新苑二期2幢西单元XXX室（建筑面积52.05平方米）及同小区6幢东单元XXX室（建筑面积87.23平方米），2套房屋建筑面积共计139.28平发米，总房价为人民币（以下币种相同）557.12万元整，分三次支付。后原被告于2022年6月17日达成2份《动迁房买卖补充合同》，被告承诺补偿原告29万元，并对《动迁房买卖合同》中约定的2022年6月30日之前第二次房款支付时间和金额进行了变更，变更后原告应付第二次房款为110万元，其中80万元应于2022年6月19日之前支付给被告，30万元作为借款形式先支付给被告。若被告无法在同年6月25日前归还原告，自动确认为剩余购房款。同时，被告C保证原告为上述二套安置房的唯一买受人，不会出售给任何其他人，也知晓并认可原告已获取二套安置房的钥匙并开始进入装修。2022年7月26日，原告与被告签订《交房确认书》，双方确认房屋交接及验收相关事宜。原告认为，原告与被告之间达成的《动迁房买卖合同》及二份《动迁房买卖补充合同》均为双方的真实意思表示，并不违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效。因案涉二套安置房暂时无法办理产权登记变更至原告名下，为保障原告的合法利益、防止后续出现一房多卖等纠纷，原告特依据《民事诉讼法》的有关规定，向法院提起确认合同效力之诉，望能判如所请。

三、原告起诉：

1.请求法院确认原、被告双方2022年1月6日签订的关于上海市闵行区华友路碧林湾新苑二期6幢东单元XXX室房屋的《动迁房买卖合同》及2022年6月17日签订的该房屋《动迁房买卖补充合同》有效；

2.请求法院判令被告继续履行《动迁房买卖合同》及《动迁房买卖补充合同》，并将上海市闵行区华友路碧林湾新苑二期6幢东单元XXX室房屋交付给原告；

3.本案的诉讼费用由被告承担。

诉讼中，原告明确案涉房屋的具体地址为上海市闵行区华友路550弄6幢40号XXX室，另基于案涉房屋已经实际交付原告，故要求撤回第二项诉请。

四、被告答辩：

被告C、被告A均未到庭应诉。

五、一审法院判决结果：

本院认为，原告与两被告所签订的《动迁房买卖合同》以及原告与被告C所签订的《动迁房买卖补充合同》均系各方当事人真实意思表示，协议依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照协议的约定全面履行各自的合同义务。但由于涉诉房屋的性质属动迁安置房，受到房屋限售期的制约。所谓动迁安置房，是指政府组织实施，提供优惠政策，明确建设标准，限定供应价格，用于上海市重大工程、旧城区改建等项目居民安置的保障性安居用房。在二手房交易市场上，动迁安置房的优势在于较之相同地段的房源，其转让价相对较低。而其劣势在于其上市交易受到政策规定的限售期的限制。所谓限售期，是指有关政策规定的关于动迁安置房在取得产权后限制转让的期限，依据《上海市动迁安置房管理办法》的规定，动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押。本案中，原告已经支付了相应的房款，双方亦完成了房屋的交接手续，原告已经实际入住房屋至今。目前原告仅要求确认上述合同及补充协议有效，应当说上述买卖合同及补充协议并不违反法律和行政法规的效力性强制规定，也未损害公共利益，符合双方的真实意思表示，故本院对于上述合同及补充协议的效力予以确认。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第五百零二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下：

确认原告D与被告C、被告A就坐落于上海市闵行区华友路550弄6幢40号XXX室房屋分别于2022年1月6日所签订的《动迁房买卖合同》以及2022年6月17日所签订的《动迁房买卖补充合同》均为有效协议。

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。