一、恶意多次开庭 实务中如果一个案件没有特殊情况,1-2次开庭尚属正常。一旦出现超过3次开庭的情况，你就要格外当心了。 二、关于开庭次数的法律规定。 法律对于开庭次数没有明确规定，只是对于延期次数有规定。 《最高人民法院关于严格规范民商事案件延长审限和延期开庭问题的规定》（２０１９年修正）第3条规定，“适用普通程序审理民商事案件，延期开庭审理次数不超过两次； 适用简易程序以及小额速裁程序审理民商事案件，延期开庭审理次数不超过一次。” 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第133条规定，人民法院可以通过证据交换、庭前会议等方式进行审理前的准备。审理前的准备活动不计算入延期开庭的次数内。 三、多次开庭……
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一、超审限的疑问。 法律对于审理期限既然有明确的规定，为什么实务中会遇到法官无视审限的规定，迟迟不予判决呢？尤其在群体类案件中，第1个起诉的案件最为明显。 二、关于审限的法律规定。 1.一审审限 根据我国民事诉讼法的相关规定，适用简易程序审理案件的审限为3个月，经院长批准，可以延长1个月。 人民法院适用普通程序审理一审民事案件的审限为6个月；有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长6个月；还需要延长的，报请上级法院批准。 2.二审审限 人民法院审理二审民事案件一律适用普通程序，审限为3个月，特殊情况由本院院长批准延长；针对裁定的上诉案件，审限为30天，不能延长。 3.再审审限 依照审判监……
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一、开发商擅自变更建筑设计 第八条 签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二），确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起? ????天内与乙方签订本合同变更协议。 甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。 二、到期不能取得商品房房地产权证（大产证） 第十条 该房屋的交付必须符合下列第? ????种方案所列条件： 壹、办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。 贰、取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴……
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一、万分之0的违约金条款 （一） 条款内容： 《上海市商品房预售合同》第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已文支付的房价款日万分之 0 计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限眼之第二天起算至实际交付之日止。 （二） 应对思路： 1.若补充协议对第十二条有补充约定，比如：甲方自身原因造成未在买卖合同约定期限内将该房屋交付乙方，则: (1)乙方在此同意给予甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需乙方承担违约责任。 (2)如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应自宽展期届满之次日起按乙方已交购房款日万分之一向乙……
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一、不可抗力免责： 遭遇特大暴雨袭击，属于严重的自然灾害，无法避免，且在短时间内形成超强降雨，造成城区多处被淹，大量车辆被暴雨淹没、冲走，事发小区地下车库进水，导致涉案车辆被淹，并非物业公司所能预见及控制，因此，强降水造成涉案车库进水、车辆被淹的情形，属于不可抗力。 二、未尽职尽责而担责： 物业公司对涉案小区地下车库负有管理维护义务，事发当日气象部门早已发布暴雨预警，物业公司未能提供充分证据证明其事先及事后已对涉案车库雨水倒灌问题采取了充分、及时、有效的预防及补救措施，由此导致车辆受损，据此认定物业公司应对相应损失承担赔偿责任并无不当。
问题1：开发商是否承担逾期交房的违约责任？ 答：合同第18条约定交房时间为2023年2月28日，实际通知交房时间为2023年5月25日，逾期3个月，按第19条的约定，应当以总房款为基数，按日万分之二的标准支付违约金。 存在的风险：2021年签订合同后，期间新冠疫情爆发，新冠疫情在法律上可以认定为不可抗力，会减免开发商的责任。按目前审判意见，3个月的违约天数要被扣除一部分比如45天、60天甚至全部，从而无法追究逾期交付的违约责任。 问题2：业主是否可以退房退款？ 答： 思路一：撤销合同。理由：业主购买涉案房产的目的是为了居住，而开发商在销售时虚假宣传、故意隐瞒涉案房产用途是办公楼无法居住，导致业……
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一、裁判观点： 以房抵债主要是指债务人与债权人约定以债务人自有的房屋折价清偿债务，并据此将房屋产权转移至债权人名下，由此原来的债权债务得以清偿的方式。 二、案情简介： AAA系BBB叔叔。因AAA对外拖欠债务遭到起诉，AAA遂向BBB及其母亲李某陆续借款，合计1,510,000元。后双方约定，前述借款转为购房款，AAA将其名下的系争房屋出售给BBB。2017年3月23日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定，被告将系争房屋出售给原告，房屋转让款1,800,000元。AAA女儿杨某1作为同住人也同意将系争房屋出售给BBB。2018年1月5日，双方共同至房某交易中心办理合同备案手续，因系争房屋涉及到……
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? 尊敬的审判员： 上海市浩信律师事务所接受WXH的委托，指派本所王俊伟律师担任代理人，依法参加了本案的审理。通过法庭调查，针对本案争议焦点，根据查明的事实和有关法律规定，发表如下代理意见： 一、取得大产证之后交付，是本案房屋的交付条件。 1.交付条件：交付条件是法律规定或者合同约定的房屋交付使用 必须具备的条件，欠缺其中任何一个条件，房屋不得交付使用。 2.合同第10条是关于房屋交付条件的约定，第叁款明确约定：取得《住宅交付使用许可证》+办理房产初始登记，取得大产证。很明显，根据合同法“有约定按约定”的基本原则，本案双方约定了一个对被告比较严格但对原告比较有利的交付条件：取得大产证后交付房屋……
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群体性诉讼案件，是指一方人数众多，与另一方产生的相同或者相似纠纷。实务中经常遇到的有：教育培训、健身充值、业主购房、动迁、拖欠农民工工资、劳动争议、物业管理、股东权利等。 群体方一般是力量弱小的农民工、消费者、受害人、受雇人、小股东、下岗职工等等，对方通常为实力强大的企业、集团或掌握公权的行政机关。两者对比，实力相差悬殊。 根据实务经验来看，在群体类诉讼中，只有少数人才能战胜对方、甚至获益。总结来看，这些人具有以下特点： 独立思考能力强，不会人云亦云； 以解除合同、退房退款为例，选择退房通常还会对购买时的房价、现价、成本等做一个计算，尤其在房价下跌的情况下，退房不但能及时止损，甚至还可以获取利……
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