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尊敬的审判员：

上海市浩信律师事务所接受WXH的委托，指派本所王俊伟律师担任代理人，依法参加了本案的审理。通过法庭调查，针对本案争议焦点，根据查明的事实和有关法律规定，发表如下代理意见：

一、取得大产证之后交付，是本案房屋的交付条件。

1.交付条件：交付条件是法律规定或者合同约定的房屋交付使用

必须具备的条件，欠缺其中任何一个条件，房屋不得交付使用。

2.合同第10条是关于房屋交付条件的约定，第叁款明确约定：取得《住宅交付使用许可证》+办理房产初始登记，取得大产证。很明显，根据合同法“有约定按约定”的基本原则，本案双方约定了一个对被告比较严格但对原告比较有利的交付条件：取得大产证后交付房屋。

3.合同第11条是关于交付时间为2019年6月30日前的约定，被告在按第11条交付房屋时必须具体第10条的交付条件，这是不争的事实。而被告却解释成：只要在2019年12月31日前办理初始登记，取得大产证，就不构成违约。这一说法割裂了第10条和第11条关于交付约定条款的完整性，脱离了对条款文义解释的应有之义。

4.实际上，两个条款中两个时间节点2019年12月31日前、2019年6月30日前，两者只是一个时间限定的范围，并不是一个具体的时间点，在两者都必须具备的条件下，将范围限定在2019年6月30日前，既合情合理也于法有据。

5.从交易习惯上看，先办大产证再交房、先交房再办理大产证是并行的两套交易流程，是允许买卖双方做出选择的。而且本案中开发商提供的2000年印制的示范文本，结合第10条第壹款、第贰款、第叁款内容可以看出，该条款就是为了给买卖双方选择是否以取得大产证作为交付条件而用。同时，再看第14条，也是对先办大产证再交房的明确约定。另外，本案所用的格式文本，都是被告提前拟好的，双方既然有了先办大产证再交房的约定，就应当依约履行。

根据原告提交涉案房产办理初始登记的证据，被告在2019年11月14日才开始办理初始登记手续，取得大产证的时间最快也是在2019年12月初。因此，被告所称的交付完全是不符合双方约定的交付条件的。

二、被告逾期交房违约责任的承担问题。

1. 根据合同第13条约定，要符合第10条交付条件后，被告才

可以通知原告办理交房手续，否则原告有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任由被告承担。

根据原告第一条的陈述，被告在不具备交房条件下发出的收房通知，根本达不到交付的法律效果，理应承担逾期交房的违约责任。

2. 发出交付通知、催告书之后，又以《告全体业主书》方式作

废、取消的问题。

《告全体业主书》是被告自愿发出的、对包括原告在内全体业主都具有法律效力，在该业主书中，被告不但作废、取消了催告书，而且着重强调：全体业主满意之前，任何发出的函件均无效。因此，被告快递给原告注明时间为2019年6月18日的麓轩交付通知书自然包含在内。基于被告自己取消作废了之前的交付通知，在原告10月22日实际收房之前，被告也没有再履行交房的通知义务，因此产生的逾期交房责任应当由被告承担。

3. 虽然双方2019年12月5日签订《房屋交接书》，但原告以

2019年10月22日为实际收房时间，保留对后续违约责任的追究。

根据合同第12条约定，被告应以已支付的房款为基数，逾期一日按日万分之二的标准，向原告支付违约金。计算方式为：2848863元*（2019.7.1-2019.10.22）*日万分之二等于64384.3元。

三、2%税点是否应当返还的问题。

? ??1.2%税点是被告多收原告的款项，不仅仅是税率下调之后的税差。

双方合同附件一明确约定购买该房屋适用的增值税税率为11%，但据原告了解，涉案项目于2016年4月26日取得工程项目报建许可时，依据规定，可以采用简易计税方法，适用5%税率。被告故意隐瞒实际税率，多收了原告不少于2%的税款，原告要求返还理应予以支持。（原告代理人也于2020年5月27日向法院申请调查令，到奉贤税务局查询桐南美麓项目实际税率）

法律依据：增值税一般纳税人简易计税办法的征收率统一为3%。《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）：附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》另行确定了5%的征收率。3.一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

 

2.被告收取原告购房款晚开发票接近2年，故意延迟增值税纳税义务、扣缴义务发生时间，延迟到2019年4月1日之后税率为9%，导致原告多交税款。

法律依据：根据财税[2016]36号文件规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

具体到本案，原告在2017年9月23日支付了50万元、2017年9月29日支付了498863元、2017年11月14日支付了185万元，而发票开具时间为：2019年6月5日。

3.增值税是价外税，属于流转税，最终由买方承担的，因税率变动导致的法律后果也应该由买方承担，也就是说税率下调的税差也应该返还给原告。

首先，被告是增值税纳税义务人，但不是增值税款最终承担者，更不是被告的经营、销售成本。

增值税最终还是由原告承担，在双方约定税率11%的情况下，合同价款2848863元为含税价，其中2566543.24元的不含税价格是不变的，但如果遇到税率调整相应的法律后果是由原告承担的。具体到本案中税率下调，则下调的税差2%应当归原告。

被告会反驳：那遇到税率上浮原告是不是愿意多交2%的税款啊！但事实完全不是这样：根据国家税务总局公告2018年第18号文件的第九条第二款的规定，一般纳税人在增值税税率调整前未开具增值税发票的增值税应税销售行为，需要补开增值税发票的，应当按照原适用税率补开。所以，即使遇到税率上调也是不需要多交的。

其次，被告在2020.5.8庭审中对于实际采用的是预缴3%增值税的方式是认可的，但是对于后续是适用一般计税方法的，按11%的适用税率计算，还是适用简易计税方法的，按5%的征收率计算，是本案尚待查清的事实。

法律依据：《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。计算方法为：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。

如果按11%税率计算方式：

适用税率：11% ??预缴率：3%

进项税额抵扣：可抵扣进项税额

销售额=含税销售额÷(1 征收率)，销售额允许扣除对应的土地价款

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

四、原告购买的是被告承诺的“拎包入住”精装修房屋，客观存在的房屋质量问题，也不符合合同约定的精装修条件，再一次印证了被告逾期交房的违约行为，并且原告在家人被殴打之后，被告拒绝继续维修的情况下，自行修复的费用当然应该由被告承担。

原告在验收房屋时，通过被告委托的验房师陪同签字确认的《桐南美麓集中交付问题汇总》、多次验房记录可见，所涉房屋的内装修及设备设施存在问题的部位达100多处，且分布于房屋各个区域，导致原告无法入住。并且被告工作人员还在维修过程中，殴打了原告家人。因此，在原告2019年10月22日实际收房之前，并不具备交付条件。根据《合同法》第一百五十三条规定，“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求”。因此，原告以被告未按合同约定的精装修为逾期交房的第二个理由，正当合理。

综上所述，原告认为被告在履行合同过程中，没有全面履行合同义务，存在交房时未取得大产证、精装修房不符合合同约定导致原告无法入住、未尽到交房通知义务3项行为均不具备交付条件，构成违约，应当承担逾期交房的违约责任；同时签订合同时多收原告不少于2%的税款，收到购房款后、占用资金接近2年后才开具发票、缴纳税款，给原告造成了不必要的损失，作为专业的房地产开发企业，有失最基本的诚实信用，2%应予以返还。在被告工作人员殴打原告家人、明确拒绝继续维修房屋质量问题的情况下，原告自行维修产生的费用理应被告承担。

 

 

 

代理人：王俊伟

上海市浩信律师事务所

二〇XX年X月二十八日