一、万分之0的违约金条款

（一） 条款内容：

《上海市商品房预售合同》第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已文支付的房价款日万分之 0 计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限眼之第二天起算至实际交付之日止。

（二） 应对思路：

1.若补充协议对第十二条有补充约定，比如：甲方自身原因造成未在买卖合同约定期限内将该房屋交付乙方，则:

(1)乙方在此同意给予甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需乙方承担违约责任。

(2)如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应自宽展期届满之次日起按乙方已交购房款日万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。

这种情况下，可能要扣除60日宽限期、不可抗力免责期，然后按日万分之一的标准支付违约金；

2.若补充协议没有约定，按法律规定的同地段同类房屋租金主张实际损失即可。

二、不可抗力、政府行为的免责条款

（一） 条款内容：

如发生买卖合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期且无需承担违约责任:

(1)因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。

(2)因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。

(3)因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设周期延长。

(4)政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致房屋延期交付。

(5)乙方在房屋交付前仍有购房款、违约金、到期按揭贷款本息或其他费用(含契税、公共维修基金/专项维修资金等税费)尚未付清。(6)任何其他非甲方所能控制或不可抗力因素导致的情形。

该房屋在交付时水、电达到使用条件(含临时水、电)，因政府配套的市政管线施工延迟或项目周边市政配套不齐全等原因造成该房屋水、电无法达到正常使用条件的，甲方无需承担违约责任，乙方承诺不因此拒绝接收该房屋。

（二） 应对思路：

疫情虽可以认定为不可抗力，但开发商是否能减免免责，要综合考虑以下因素：

1.延期发生在疫情期间，延期天数不能超出实际停工时间。

2.无法施工是疫情导致的，比如当地政府要求停工、封路导致无法运送建筑材料、工地工人无法到岗等。

3.开发商要及时通知业主，并且提供停工证明。

不能让新冠疫情、政府行为等成为开发商推卸责任的挡箭牌！

三、宽限期免责条款

（一） 条款内容：

甲方自身原因造成未在买卖合同约定期限内将该房屋交付乙方，则:

(1)乙方在此同意给予甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需乙方承担违约责任。

(2)如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应自宽展期届满之次日起按乙方已交购房款日万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。

（二） 应对思路：

可以从开发商对于格式条款是否尽到提示、说明义务的角度，是否对条款文字、符合、字体等重点标识、提醒，达到普通消费者能够理解的程度，否则可以此要求确认宽限期条款不成为合同内容，从而无法约束购买方。

四、宣传资料、销售人员承诺的无效条款

（一） 条款内容：

关于宣传资料效力的说明

1.甲乙双方之间的权利义务以本条款、合同及其附件约定之内容为准，甲方工作人员或销售人员的口头或书面承诺必须经甲乙双方书面确认后方为有效，未经甲乙双方书面确认的，对甲乙双方不发生约束力。

2.甲方的广告和宣传资料(包括但不限于甲方通过电视、广播、报纸或户外大牌等发布的广告、楼书、销售手册、楼盘模型、宣传折页、房型图册、APP、演示多媒体、微信、网络宣传资料、样板房等相关数据、图片资料等)主要作为宣传之用，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不作为合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据。

（二） 应对思路：

1.开发商工作人员代表的是开发商，其行为属于职务行为、表见代理，责任应当由开发商承担。

2.收集保存好楼书广告等宣传资料作为证据，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该约定违反上述法律规定属于无效条款。

 

五、先签字后验房及质量问题下的强行交房

（一） 条款内容：

开发商为了减轻自己的交房义务，会采取打乱正常交房流程，让业主先交纳尾款、维修基金、税费、签订验房单、领取钥匙等方式，达到小业主先签字交钥匙、后实地验房的目的。美其名曰这是行业惯例。

（二） 应对思路：

1. 开发商明显违背了正常的交房程序，业主完全有权拒绝，同时要求开发商承担逾期交房的违约责任。
2. 标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可拒绝接受标的物。普通的质量问题，应当通过出卖人的物之瑕疵担保责任制度（如履行维修义务）来解决。精装房是开发商已经完成装修的房屋，应当达到交房后即可“拎包入住”的标准，在适用 “严重影响正常居住使用”的标准时，应更注重居住需求，考虑到装修工程的必要质量要求，比如目前上海相关规定要求装修后房屋的空气质量必须达到强制性最低标准，否则可拒绝收房。

六、最终解释权归开发商条款

（一） 条款内容：

楼书广告底部小字部分注明：宣传资料仅供参考，一切以商品房买卖合同为准、以广告宣传不是合同的一部分、解释权归开发商等。

（二） 应对思路：

1. 这些忠告性用语，属于开发商单方意思表示，不能成为开发商免责的理由。

2.根据最新的《合同行政监督管理办法》第八条? 经营者与消费者订立合同，不得利用格式条款等方式作出加重消费者责任、排除或者限制消费者权利的规定。格式条款中不得含有以下内容：（七）经营者单方享有解释权或者最终解释权；购房者可向当地市场监督管理部门举报，开发商会受到责令限期改正，给予警告，并可以处十万元以下罚款。

当下房产市场就像开盲盒，重者烂尾，轻者延期，总有一个坑在等着你。上述霸王条款文章只是冰山一角，大家可以扫码咨询专业人士，说说自己买房遇到的那些坑。#商品房陷阱#