一、场景： 上海闵行区某楼盘，在宣传时宣称购房即可就读区重点小学。刘X夫妇基于信任购买一套商品房后，发现小区并非房地产公司在广告中宣传的属于名校学区，于是将房地产公司投诉到工商部门，工商部门对于虚假广告做出处罚，后诉至法院索赔损失。 二、法律分析： 双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。 被告因发布虚假广告而被行政处罚，行政处罚决定书中认定在该广告中明确出现了“X的配套幼儿园、小学是华师大附属幼儿园、小学”的表述，其行为构成了利用广告对房产销售作虚假宣传。 广告及楼书宣传中关于涉案小区对口学校的内容构成具……
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一、场景： 第1种方式：开发商在销售期房时，有的会采取要求业主交纳装修定金、锁定房号等方式，业主交款后，又被要求先和第三方装修公司签订装修委托协议，后再签购房合同。 第2种方式：直截了当的签订预售合同+装修协议 等交付时，可能会先毛坯交付， 甚至精装交付出现问题也会以合同约定为毛坯交付来抗辩。 二、法律分析： 《预售合同》签订后，双方当事人又再行签订《装修协议》，对系争房屋装修事宜进行了约定，说明双方当事人对于购买标的为装修房已达成一致意见。 根据预售合同的约定，涉案房屋交付时间为2019年8月31日前，交付条件为取得《住宅交付使用许可证》。XX公司在取得《上海市新建住宅交付使用许可证》后于2……
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一、场景： 1.开发商在销售房屋时，对外宣传明确允诺赠送入户花园，并且在预售合同中也明确将入户花园纳入到套内建筑面积中，也写明了相应的预测套内建筑面积以及公用分摊面积。 非法改造,房屋存在“属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑”而被行政查封,无法办理小产权证。经询问得知,被告未经规划批准,非法改造系争房屋结构,构成安全隐患,被列为违章建筑。该安全隐患至今未整改好。另,被告无视法律,将规划图中的地面车位,未经规划批准,全部改为绿地。被告为欺骗买方,在销售广告及房型图中,宣称有8%-10%左右的赠送面积,而事实上,所谓赠送面积均是违法的。2019年1月9日,新民晚报报导了被告“送面积，送的竟然是违……
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一、场景： 什么是 ” 茶水费 “？在新房限价令之下，开发商为了规避限价，要求买方额外支付一笔 ” 茶水费 ” 的方式来找补一些利润。购房者在衡量过利弊之后，大多选择接受这种 ” 茶水费 “。 少则几十万元、多则百万的茶水费，在房价居高不下的上海，屡见报端。为了买到房子，出现收取所谓的“茶水费”，其实是一个博概率的心态。如果他们买到了心仪房子，可能不会说什么，但是如果没有买到，就会面临被要求退款甚至涉嫌犯罪的风险。 二、法律分析： （1）开发商直接或者间接收取。 这种情况下明显违规，超过政府备案价格，并且有偷税漏税的嫌疑（“茶水费”不会以购房款名义收取，也不会出具正式税务发票），政府主管部门可……
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一、应用场景： 2020年5月19日，（甲方）的代理人陆某与XX公司（乙方）订立《独家委托销售代理合同》，约定甲方委托乙方独家代理销售甲方的案涉房屋；本合同代理期限为24个月，自2020年5月20日至2022年5月19日；合同有效代理期内，双方不得单方面终止本合同，否则视为违约；合同有效代理期内，甲方不得指定其他销售代理商，否则视同乙方代理销售，乙方有权获得合同中约定的中介费；委托期限内甲方自行撮合成交或通过他人介绍成交，均应按本合同委托价格2%向乙方支付中介服务佣金。 二、法律分析： 当事人享有自愿订立合同的权利，即合同当事人有权选择是否缔约以及自由确定合同内容，合同成立后，即对合同当事人依……
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一、场景： 2020年8月8日，原告XXX（乙方，买受人）通过被告销售人员XX与被告XX公司（甲方、出卖人）签订《东原阅望轩认购书》（编号为0000417），约定乙方认购甲方位于上海市奉贤区XX路XX弄XX小区XX号XX室房屋，总价格房价款为2,827,292元，乙方应在签订认购书时向甲方支付定金50,000元作为签订《上海市商品房预售合同》的担保。认购书上特别注明：1．已知乙方目前限购；2．赠送产权车位。同日，两原告与被告东霖公司签订《车位赠送协议》约定，乙方须持本人身份证原件、《商品房买卖合同》及其附属原件以及完成房屋交接手续的证明文件于合同约定的交付日期起30个工作日内，与甲方签订车位协……
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一、场景： 根据易居研究院智库中心发布的《2022 年全国烂尾楼研究报告》，2022 年上半年全国烂尾楼面积为 2.31 亿平方米，而如若按 1 万元房价计算，烂尾楼价值 2.31 万亿元。 究其根源大多是因为开发商挪用专用资金，导致资金链断裂、项目停滞，购房者掏空家底却未能如期入住，同时还面临还贷压力。 二、法律分析： 1.开发商未能如期交房构成违约，应当承担逾期交房、逾期办证等违约责任。 合同对于开发商不按时交房，也会约定明确的违约金支付条款，一般是以购房款为计算基数，按日万分之几支付。如果因逾期交房给业主造成其他损失，也可以要求开发商赔偿损失。 2.满足解除合同的条件可以解除合同、断供停……
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一、场景： 买方买了一套二手房，房子手续都办理好之后，房子却无法入住。被一女人占用，不肯搬走。女人说，她是保姆，房东给她办了20年的居住权，她可以居住在房子里。 二、法律分析： 2021年1月1日起，《民法典》正式实施，其增设了一个居住权制度，即居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。 2.居住权自登记时设立，自居住权期限届满或者居住权人死亡时消灭。居住权一般是无偿设立的，且不得转让、继承。设立居住权的房屋不得出租。 对于该居住权的理解，本院认为应遵循有关人员真实的意思表示及当时的法律规定。居住权是《民法典》中新规定的物权制度，与此前法律法规中出现……
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一、场景： 甲、乙双方的权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺均以本合同和补充条款的约定为准，甲方或乙方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、展示板、沙盘、模型等）仅供参考，不作为该房屋的交付标准和条件，不构成合同的组成部分，所表达或提供的信息都不作为确定甲、乙双方权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺的依据。甲方的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知（但法律、法规或规章另有规定的除外）。 二、法律分析： 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要……
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一、场景： 开发商一般会委托营销公司，负责项目的营销策划、广告策划、销售代理等工作，售楼处的销售人员大多都是营销公司工作人员，定金、购房款收取也是开发商负责。购房时一定注意要确认清楚收款方是否开发商。如果款项被营销公司甚至其员工收取并且没有支付到开发商指定账户，购房者就会面临无法追回的风险。 二、法律分析： 营销公司工作人员在售楼处工作，作为案涉楼盘的独家销售代理商，售楼处的工作人员系由其负责管理，每月定期向发放工资，其收取定金的行为属于职务行为。 本案的争议焦点为涉案10万元款项的退还主体应如何认定。无法认定营销公司员工收取款项并出具收据的行为系代表开发商，故开发商不负返还10万元款项的义务……
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