一、场景：

1.开发商在销售房屋时，对外宣传明确允诺赠送入户花园，并且在预售合同中也明确将入户花园纳入到套内建筑面积中，也写明了相应的预测套内建筑面积以及公用分摊面积。

2. 非法改造,房屋存在“属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑”而被行政查封,无法办理小产权证。经询问得知,被告未经规划批准,非法改造系争房屋结构,构成安全隐患,被列为违章建筑。该安全隐患至今未整改好。另,被告无视法律,将规划图中的地面车位,未经规划批准,全部改为绿地。被告为欺骗买方,在销售广告及房型图中,宣称有8%-10%左右的赠送面积,而事实上,所谓赠送面积均是违法的。2019年1月9日,新民晚报报导了被告“送面积，送的竟然是违法建筑”的违法行为。

二、法律分析：

1.开发商所发布的宣传广告，对《绿洲香格丽花园》楼盘价格、位置和周边配套设施进行介绍，但并未对入户花园的形态和性质进行定义，也未进行具体描述，故该广告并非具体明确，应视为要约邀请，而非DWJ所称的要约，不能构成合同约定。且天井部分与L型通道形成一个约15平方米的整体，可供DWJ单独使用，增加了系争房屋的实际使用面积，也基本符合所谓入户花园的使用功能，对此，DWJ并无损失。

故法院认为，开发商已经兑现了广告中的宣传，只是赠送的是该入户花园的使用权，而非所有权。且按照通常市场惯例，开发商经常采用此种赠送以增加实际使用面积的方式来吸引消费者，而不可能赠送所有权。作为消费者的DWJ等业主，也应当对房型、结构等规划设计了解并明知。尤其是列为规划建筑面积范围之外的天井部分，本系违章，开发商也无权赠送所有权。故DWJ要求上海欣颐房地产发展有限公司退还入户花园部分面积的房价款没有合同依据和法律依据，不予支持。

2. 涉案房屋的总价仅包含了一楼的面积，地下室的面积并未计入房款。地下室的面积为被告赠送给原告使用，原告并未支付对价，被告未搭建地下室的楼梯，并不影响原告实现合同主要目的。对于原告要求被告赔偿地下室无法使用的损失的诉请，本院无法支持。对于地下室楼梯由谁搭建，合同并无明确约定，且补充条款约定地下室的交付以现状为准，且原告在签署验房意见书时也未提出地下室楼梯的问题。原告诉请要求被告支付搭建楼梯的费用缺乏合同依据，本院不予支持。鉴于被告表示自愿补偿原告10,000元，本院予以照准。至于原告要求被告在地下室天井搭建雨棚的诉请，因搭建雨棚需要经过相关部门的规划许可，否则将涉嫌违章搭建，故对该诉请本院难以支持。

详细内容可参见《商品房陷阱：九大买卖纠纷热点与反击策略》