一、裁判观点：

本院根据合同约定内容、双方履约情况、过错责任，为制裁违约和均衡双方利益，从公平和诚实信用原则出发对原告的损失进行合理认定，同时酌情考虑被告办理小产证可能产生的必要费用，在不另行计算利息损失的情况下，本院酌情确定被告向原告支付赔偿款1,500,000元。

二、案情简介：

2016年3月31日，原、被告签订《协议》，双方约定，由被告将其具有建设用地使用权土地(沪房地金字(2013)第004102号)上开发的6号厂房出售给原告，厂房面积1978平方米，出售单价为4300元每平方米，房屋总价款850.54万元，《协议》还约定了厂房基本状况、付款方式、付款时间、交房条件、交房期限、违约责任、争议解决方法等主要内容。

2017年8月，被告告知原告需要将房价调高至6300元每平方米，否则被告将不再履行协议并售予第三方，原告对被告坐地起价的行为完全不能接受，多次要求被告按照协议内容履行，然被告对原告提出的合法合理要求置之不理，2017年10月被告私自毁约，将上述厂房售予案外人上海帝润化工有限公司(以下简称帝润公司)，并已办理产权过户手续，致原、被告之间的《协议》在事实上已无法履行，经了解原告获知上述厂房出售单价为7500元每平方米。被告坐地起价不成便私自毁约的行为严重违反了双方《协议》的约定及相关法律规定，并给原告造成巨大经济损失，故诉到法院，望判如所请。

三、原告起诉：

1.判令解除原、被告于2016年3月31日签署的《厂房订购协议》(以下简称《协议》)；2、判令被告赔偿原告经济损失人民币6,329,600元；3、判令被告支付上述赔偿款的利息暂定人民币10万元(实际要求以6,329,600元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率从2017年10月17日起计算至实际付清之日止)；4.判令本案诉讼费由被告承担。

四、被告答辩：

被告答辩称：2016年3月30日，上海市人民政府发文明令禁止工业用地标准厂房类土地使用权不得整体或分割转让，宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，该规定2016年4月1日起实施；原、被告签订的是厂房分幢转让合同，签订《协议》时并不知道该规定的存在，该规定实施后导致涉案协议无法履行，故同意原告要求解除协议的诉请，但《协议》签订后原告从未要求被告交房，故合同解除的时间节点应该是2016年8月31日即双方约定交房的日期。

原、被告所订《协议》是预约合同，理由：判断本约合同和预约合同的标准应当是当事人的意思表示，在当事人明确将来订立本约合同的情况下，即使预约合同的内容与本约合同十分接近，或通过推理可以从预约推到本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，并排除这种解释的可能性；

《协议》第3条中对厂房面积、具体坐落位置均不确定，最终交易价格亦不确定；第6条第1款约定，原告获得项目准入批复后付款100万元。可见签约时因政策原因，双方都本着试试看的心态，不具备明确可履行的期待性，正因如此原告至今没有付过房款；第6条第2款没有明确约定房屋过户时间，具体要到宗地上大产证出来后网签合同时另行约定，且系争厂房过户条件亦不确定；原告房款来源、具体付款方式亦不确定；第7条约定了交房期限，但原告在被告未按约交房的情况下没有催告履行，即原告没有明确主张自己的权利，且协议约定的交房时间已经不能如期实现，后续交房时间需双方另行协商确定；第8条第2款约定被告取得大产证时，双方签署《上海市房地产买卖合同》，但具体日期也没有确定，且双方约定如果由于政策原因导致合同无法履行，需要按已付款金额的活期利息补偿，可见双方都预见到《协议》能否履行存在重大不确定性。根据《商品房销售管理办法》16条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第5条相关规定，因原、被告未约定系争厂房过户时间，且原告分文未付房款，故《协议》是原、被告之间的预约合同。

同时，被告认为合同总价只是估价，房屋单价是每平方米2400元，4300元是包括房屋单价和辅助设施单价两个部分。现被告将系争厂房售予帝润公司，是以二手房交易的方式出售，而原、被告协议中约定的过户方式是大产证登记在被告名下，系争厂房小产证直接登记至原告名下，签《协议》时的买卖标的为在建工程，被告与帝润公司签订房屋买卖合同的标的是具有产证的厂房，由于买卖标的不同，且涉案《协议》是预约合同，而被告与帝润公司所签为正式的买卖合同，故被告不存在一房两卖，不存在违约；原告分文未付房款，其主张的损失在签订《协议》时没有明确的可预见性，故原告不存在损失，望驳回原告其余诉讼请求。

五、一审法院判决结果：

本院认为，原、被告订立的《协议》具备房屋买卖合同的主要条款、内容客观、是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，依法有效，对双方均具有拘束力，均应恪守履行。现被告擅自将系争厂房售与案外人，案外人已实际使用并已办理产权过户手续，导致《协议》客观上无法履行，对于原告要求解除协议的诉请，被告亦表示同意，故本院对原告要求解除《协议》的诉请予以支持。

现双方主要的争议：1、双方所订《协议》的性质是预约合同还是本约合同？原告认为双方所签《协议》明确了厂房的坐落位置及基本状况、购买价款、付款方式、交房期限、违约责任等主要内容，具备房屋买卖合同所需的主要条款，是双方真实意思表示的本约合同。被告则认为，《协议》不具备《上海市房地产买卖合同》的必备内容即过户时间、付款时间、付款方式等，双方约定的在取得园区大产证且具备交易条件时再订立的《上海市房地产买卖合同》并非简单地以格式合同的形式对买卖关系予以确认，而是需要双方就房屋买卖合同的具体内容进一步磋商才能成立房屋买卖本约合同。

本院认为，虽然涉案《协议》名称为“订购协议”，《协议》中“以测绘机构测绘的面积为准”、“最终价格以有关部门对该厂房实测后按实测的建筑面积为准，在总购房款上多退少补”、“在甲方取得整个园区产证，且标准厂房具备交易条件之日起7个工作日内，甲、乙双方至金山区房产交易中心签署《上海市房地产买卖合同》”等等措辞给人有约定不明的感觉，但本院认为上述用词及内容是双方为防止日后协议履行过程中产生争议而作出较为明确且适于操作的约定，综观《协议》内容，双方对于交易厂房的坐落地址、基本状况、面积(约定面积与最终产证登记面积相差20.27平方米)、单价、总价、房款支付方式、支付期限、交房时间、违约责任等皆有明确约定，具备买卖合同主要条款、内容完全可以遵照履行。

基于此，本院认为《协议》第八条第2款约定的“在甲方取得整个园区产证，且具备交易条件之日起7个工作日内，甲、乙双方至金山区房产交易中心签署《上海市房地产买卖合同》，”该处双方所要签订的买卖合同应该理解为双方根据行政法规的相关规定对房屋买卖进行备案登记，无需再对合同主要内容重新协商，故此处需要签订的合同应该理解为办理过户手续需要而进行了网签合同。虽然《协议》中没有明确产权过户时间，但双方在协议第十二条中约定未尽事宜，双方可以协商签订补充协议，补充协议与本协议同具法律效力。故涉案《协议》应视为本约合同。

2、《协议》的解除日期。原告认为，被告将系争厂房出售给帝润公司并完成产权过户手续之日为协议解除日；被告则认为合同解除的时间节点应该是2016年8月31日即双方约定交房的日期。本院认为，根据合同法相关规定，合同自解除通知送达对方时解除，本案中原告因被告擅自将系争厂房卖给帝润公司，导致合同目的无法实现，原告据此通过诉讼形式要求解除合同，诉讼文书送达材料显示被告于2018年1月18日收到原告的起诉状副本，故本院确认涉案《协议》于2018年1月18日解除。

3、导致合同解除的责任方。原告认为，既然被告能将厂房卖给帝润公司，同样也可以卖给原告，原、被告之间的《协议》原本是能够履行的，现系争厂房已被被告卖给帝润公司从而导致合同客观上不能履行，原告被迫选择解除合同，被告存在涨价不成恶意违约的行为。被告则认为，原告未获金山工业区项目准入批准，且双方所订《协议》违反了2016年4月1日开始实施的上海市人民政府相关政策规定，即工业用地标准厂房类同一宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让的规定，故《协议》客观上不能履行；且原、被告所签《协议》的买卖标的为在建工程，之后被告将宗地上厂房大产证拆分成8个小产证，标的物从在建工程转化为有独立产证的厂房，标的物发生了变化，且原、被告签订的《协议》是预约合同，被告与帝润公司之间签订的是房屋买卖正式合同，故被告的行为不构成一房二卖；原告与帝润公司的交易方式与原、被告约定的交易方式亦发生了根本性的变化，原告不存在涨价他售的违约行为。

本院认为，双方签订《协议》时市府相关文件虽未开始实施，但已经发布，双方应当知道上述禁止性规定，从《协议》内容判断，双方在《协议》中对因项目准入问题及因政策变化原因可能导致的产权过户受阻在一定程度上有过预见，市府相关政策实施后，系争厂房即使实际交付，产权过户在理论上不具有可操作性；但事实上被告在为大产证上的各幢厂房分割办理小产证后将系争厂房另行出售给帝润公司；而被告完全可以在大产证出来后通过诉讼与原告解除协议，但被告在未与原告协商一致、未解除双方所订《协议》的情况下他售，事实上构成一房两卖，被告此种行为非出自善意，缺乏诚信，故导致涉案《协议》解除的责任应属被告一方。被告以买卖标的物不同、交易方式不同为由否认自己事实上构成的一房两卖的行为，与事实不符，本院不予采纳。

4、系争厂房2017年10月1日的市场价值。审理中，本院准予原告的申请依法委托上海国衡房地产估价有限公司对系争厂房2017年10月1日的市场价值进行评估。该公司于2018年10月18日出具《房地产估价报告》，结论为：涉案厂房于价值时点2017年10月1日的市场价值总价9,792,000元,单位价格：4,900元/平方米(包含原、被告协议中房屋单价和辅助设施单价两部分)。为此次评估，原告预交了评估费24,000元。

但原告认为该评估报告内容不完整，表现为缺少估价技术报告、可比实例名称、位置及可比实例位置图、外观照片等，且案外人帝润公司持系争厂房产权证向中国工商银行申请抵押贷款，工商银行给予的最高可抵押债权限额为1398万元，而最高可抵押债权金额一般是不动产价值的70％，可见工商银行对系争厂房的估价至少为19,971,400元,在非常接近的价值时点两个估价结果相差巨大，可见涉案评估报告严重背离估价对象市场价值；而且原告在网上查询的类似厂房成交价格区间在6943元/平方米至9277元/平方米，故申请重新评估。被告则表示对评估报告无异议，原告的重新鉴定申请不符相关法律规定的重新鉴定情形。

本院审查后准许原告的重新鉴定申请，依法委托上海大雄房地产估价有限公司对系争厂房2017年10月1日的市场价值进行重新评估，该公司于2019年3月12日出具估价报告(本院取得报告日期为2019年4月11日)：系争厂房于价值时点2017年10月1日的市场价值总价10,590,000元,单位价格：5,300元/平方米(包含原、被告《协议》中房屋单价和辅助设施单价两部分)，为此次评估，原告预交了评估费25,547元。

对此评估报告，原告认为评估价格与市场价相差太大，实践中房屋买卖存在阴阳合同，买卖双方为了避税在房产交易中心登记的成交实例的合同价格均被做低；被告对两个评估机构先后出具的市场价值不同的两份评估报告提出疑问，要求鉴定人对评估时是否考虑项目准入及评估标的空置时间长短等问题进行解释说明；为此原、被告均要求鉴定人出庭作证。对于原、被告的提问，鉴定人在出庭时作如下解答：鉴定人根据相关估价规范要求，评估采用的实例均为房地产交易中心备案登记的实际成交案例，市场上虽然存在阴阳合同，交易中心备案的合同成交价格可能低于市场价格，但并非一概而论，故鉴定人评估时不考虑是否存在阴阳合同，每位评估人员都是独立客观的个体，评估人员对评估标的所能实现的最高、最佳利用价值的判断存在一定程度的差距亦属合理，评估标的与同一区域内的案例所处政策环境相同，评估时考虑了项目准入的因素，厂房空置原因各异，鉴定人评估时考虑的是客观原因和客观收益，不考虑因主观原因造成的空置对评估标的价值的影响。

本院认为，上海大雄房地产估价有限公司出具的评估报告程序合法、内容客观真实，且对系争厂房评定的市场价值更接近于客观实际，价格更为合理，可以作为本案裁判的依据，对原、被告的异议理由均不予采信。

5、合同解除是否造成原告损失，损失如何计算。根据合同法相关规定，违约导致的损失赔偿数额不得超过违反合同一方订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失。涉案《协议》中的部分措辞说明双方对可能出现的政策性风险在一定程度上有过预见，故《协议》签订时，双方对违约可能导致对方的损失均没有明确的预见。特别是市政府禁止同一宗地上工业用地标准类厂房分幢、分层转让政策出台后，在《协议》约定的期限内系争厂房产权变更登记手续在理论上不具有可操作性。原告在坚持认为《协议》能够履行、是被告在故意设置履约障碍的情况下，至今分文未付房款，在合同约定的厂房交付期限届满后也未催告被告履行厂房交付义务；在自签订《协议》到被告取得园区大产证、再到被告取得系争厂房小产证的一年多的时间里，在被告无履约意思表示的情况下，原告没有通过法律手段保护自己的合同权利，直至被告将系争厂房售与帝润公司。

故本院认为，在系争厂房小产证出来后，即便原告对预期利益的期待成为可能，鉴于原告的上述不积极主张权利的行为，原告应对其主张的预期利益损失的产生乃至扩大负有一定的责任。现系争厂房的溢价为2,084,600元，本院根据合同约定内容、双方履约情况、过错责任，为制裁违约和均衡双方利益，从公平和诚实信用原则出发对原告的损失进行合理认定，同时酌情考虑被告办理小产证可能产生的必要费用，在不另行计算利息损失的情况下，本院酌情确定被告向原告支付赔偿款1,500,000元。

至于评估费，被告不认可原告主张的系争厂房市场单价7500/平方米，因双方无法协商一致，本院准予原告申请依法启动评估程序，现根据评估报告，涉案房屋的市场价值相较于原、被告签订《协议》时的价值确实有所上涨，但与原、被告各自主张的市场价值均有一定差距，故本院结合案件实际情况，酌情确定两次评估费(合计49,547元)由原告承担40％为19,819元、被告承担60％为29,728元。

综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、原告上海烨柏自动化设备有限公司与被告上海青一禾企业发展有限公司于2016年3月31日签订的《厂房订购协议》于2018年1月18日解除；

二、被告上海青一禾企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海烨柏自动化设备有限公司损失1,500,000元；

三、驳回原告上海烨柏自动化设备有限公司的其余诉讼请求。

 

六、法律依据：

1、《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。

2、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

……本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。