一、裁判观点：

原被告双方签订的房屋买卖合同系真实意思表示，合法有效。原告依约支付房屋价款，被告应及时交付房屋并配合办理房屋过户手续，但被告以房屋涨价拒绝履行义务，构成违约。

二、案情简介：

2022年2月18日，施某、刘某1与钱某、某某公司1就系争房屋签订《房地产买卖（含居间）合同》及《补充协议》，约定由施某、刘某1购买系争房屋，房屋总价392万元，分期支付房款，第三笔房款192万元于办理过户手续后的52个自然日内支付。合同签订后，施某、刘某1按约支付了购房款150万元，但钱某违反合同约定，拒绝配合办理过户手续，并在房屋交付后私自更换门锁占有系争房屋。钱某的行为已构成违约，故施某、刘某1提出诉请如上。

三、原告起诉：

1、判令钱某继续履行房地产买卖（含居间）合同，将上海市宝山区年喜路29弄11号203室房屋（以下简称“系争房屋”）过户至原告施某、刘某1名下；2、判令钱某向施某、刘某1交付系争房屋；3、判令钱某按照392万元每日万分之五的标准计算，向施某、刘某1支付自2023年1月14日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；4、判令钱某按照392万元每日万分之五的标准计算，向施某、刘某1支付自2023年1月1日起至实际过户之日止的逾期过户违约金；5、判令钱某赔偿律师费某55,000元。

四、被告答辩：

被告钱某辩称，施某、刘某1与钱某签订《房地产买卖（含居间）合同》后又签订了补充协议。补充协议为规避税费将房价做低至300万元，并约定剩余92万元以补偿款形式支付，还将192万元的支付时间由2022年12月31日变更为过户后52个自然日内。该补充协议的内容是双方虚假的意思表示，应为无效。施某、刘某1应当按照合同约定于2022年12月31日支付第三笔购房款，其未按约支付，违约在先，故不同意施某、刘某1的全部诉讼请求。

第三人某某公司1述称，关于施某、刘某1的诉讼请求，由法院依法判决。

第三人某某公司2述称，某某公司2与钱某之间就系争房屋有合同关系，与施某、刘某1之间没有合同关系。系争房屋产权目前登记在某某公司2名下。钱某已付清房款，系争房屋已具备过户条件，某某公司2已通知过钱某办理过户手续，但钱某尚未办理。如果法院判决钱某将系争房屋过户至施某、刘某1名下，某某公司2愿意配合履行判决。

第三人某某管理中心未到庭，但向本院提交书面答辩状称，某某管理中心对于施某、刘某1与钱某之间的法律关系并不知情，由法院依法裁判。钱某在建行宝钢宝山支行申请了组合贷款，其中公积金贷款36万元，贷款期限为30年，贷款于2021年1月11日发放，截至2023年6月7日，贷款余额342,734.84元，未逾期。若系争房屋产权需变更登记至施某、刘某1名下，借款人钱某应一次性结清贷款本息，涤除抵押后再行办理。

第三人建行宝钢宝山支行述称，钱某在建行宝钢宝山支行申请了组合贷款，其中商业贷款189万元，贷款期限为30年，截止至2023年6月20日，贷款余额为1,814,169.75元，在钱某还清贷款后，同意涤除抵押。

 

五、一审法院判决结果：

本院认为，施某、刘某1与钱某就系争房屋签订的《房地产买卖（含居间）合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案有以下两个争议焦点：

钱某是否应继续履行合同，配合施某、刘某1办理过户、交房手续。钱某辩称，双方所签《补充协议》为规避税费而将房价做低至300万元，另将192万元的支付时间由2022年12月31日变更为过户后52个自然日内支付，上述约定并非双方真实意思表示，故《补充协议》应为无效，施某、刘某1仍应按照合同约定于2022年12月31日支付192万元。施某、刘某1未按约支付购房款，违约在先，故其不同意继续履行合同。

本院认为，做低房价是规避国家税收的违法行为，损害的是国家税收利益，故补充协议中关于做低房价的相关条款应为无效，但协议部分条款无效并不影响其他条款的效力。钱某未能提供证据证明协议中有关192万元支付时间的约定也系双方虚假意思表示，故该协议关于192万元于过户后52个自然日内支付的约定应为合法有效。

综上，钱某关于施某、刘某1未按约支付购房款构成违约的抗辩意见，本院不予采信。施某、刘某1已按约支付购房款150万元，并将剩余房款242万元交至本院代管款账户，同时表示愿意用该款替钱某清偿贷款本息、注销抵押权。某某公司2也表示，系争房屋符合过户条件，同意配合办理过户手续。综上，施某、刘某1要求继续履行合同，将系争房屋产权过户至其名下，相关诉请具有事实和法律依据且不存在客观障碍，本院予以支持。

鉴于系争房屋产权目前仍登记在某某公司2名下，某某公司2应配合将系争房屋产权过户至钱某名下。在施某、刘某1代钱某清偿贷款本息后，建行宝钢宝山支行及某某管理中心应注销设立在系争房屋上的抵押权。钱某应在抵押权注销后将系争房屋产权过户至施某、刘某1名下。上述产权变更过程中产生的交易税费均由钱某承担。钱某认可系争房屋目前由其实际控制，施某、刘某1要求其交付系争房屋，本院予以支持。

钱某是否应承担支付逾期过户违约金及赔偿律师费某等违约责任。根据合同约定，买卖双方应于2022年12月31日前办理系争房屋的过户手续。为满足过户条件，钱某理应先将房屋产权变更登记至其名下并还清贷款、注销抵押。根据庭审查明的事实，系争房屋产权至今仍登记在某某公司2名下，且房屋上建行宝钢宝山支行及某某管理中心的抵押权也未注销。钱某未积极履行办理产证、注销抵押等合同义务，导致系争房屋无法按约过户，其行为已构成违约。施某、刘某1据此要求其支付逾期过户违约金，相关诉请本院予以支持。

关于违约金标准，本院综合考虑双方合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失兼顾公平原则，酌情确定按每日392元自2023年1月1日起算至实际过户之日止。双方合同约定，任何一方违约，守约方通过诉讼形式向违约方主张法律责任的，违约方需额外承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师费等费用，故施某、刘某1要求钱某赔偿律师费某，本院予以支持。关于律师费某金额，本院考虑案件情况酌情调整为25,000元。施某、刘某1自愿撤回关于逾期交房违约金的诉讼请求，与法不悖，本院予以准许。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：

一、原告施某、刘某1与被告钱某就上海市宝山区年喜路29弄11号203室房屋签订的《房地产买卖（含居间）合同》继续履行；

二、第三人某某公司2于本判决生效之日起十日内，协助被告钱某办理上述房屋产权过户手续，将房屋产权过户登记至被告钱某名下（过户中购买方应承担的税、费，由被告钱某承担）；

三、原告施某、刘某1于上述房屋产权过户至被告钱某名下后十日内，向第三人某某管理中心及第三人某某银行股份有限公司上海宝钢宝山支行清偿被告钱某所欠贷款本金及利息（具体数额以清偿之日的明细为准）；

四、第三人某某管理中心、某某银行股份有限公司上海宝钢宝山支行于上述贷款清偿之日起十日内，办理上述房屋的抵押登记注销手续；

五、被告钱某于上述房屋抵押登记注销后十日内，将上述房屋产权过户登记至原告施某、刘某1名下（过户中产生的交易税、费，由被告钱某承担）；

六、原告施某、刘某1于上述房屋产权过户至施某、刘某1名下当日向被告钱某支付购房款242万元（该款与原告施某、刘某1实际支付的上述第三项款项相抵扣）；

七、被告钱某于本判决生效之日起十日内，将上述房屋交付给原告施某、刘某1；

八、被告钱某于本判决生效之日起十日内，按照每日392元计算向原告施某、刘某1支付自2023年1月1日起至实际过户之日止的逾期过户违约金；

九、被告钱某于本判决生效之日起十日内，向原告施某、刘某1支付律师费25,000元；

十、驳回原告施某、刘某1的其余诉讼请求。

六、法律依据：

1、《中华人民共和国民法典》

第一百五十六条民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。

……本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。