在执行异议案件中，若当事人主张在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同以排除强制执行，需结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第28条和第29条进行具体分析。以下是关键法律要点及操作指引：

?一、法律依据

1. 《执行异议复议规定》第28条

适用于一般不动产买受人的排除执行条件：

在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；

在查封前已合法占有该不动产；

已支付全部价款，或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按法院要求交付执行；

非因买受人自身原因未办理过户登记。

 

2. 《执行异议复议规定》第29条

适用于商品房消费者（居住性购房人）的排除执行条件：

在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；

所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

已支付的价款超过合同约定总价款的50%。

二、核心要件解析

1. 合同签订时间与合法性

查封前签订书面合同：需提供经双方签章的买卖合同，且合同签订时间早于法院查封的生效时间。

合同有效性：合同不得存在《民法典》规定的无效或可撤销情形（如欺诈、恶意串通损害第三人利益等）。

2. 实际占有不动产

占有证明：需提供交房手续、物业费缴纳凭证、水电费单据、装修合同等证据，证明在查封前已实际控制并使用房屋。

间接占有亦可能被认可：如委托他人管理或出租，需提供租赁合同等辅证。

 

3. 价款支付

全款支付或部分支付+余款交付执行：需提供银行转账记录、收据、发票等证明款项支付的客观性。若为现金支付，需结合资金来源、证人证言等佐证。

消费者购房人特殊规则：若主张第29条，需证明已支付超过50%的价款，且剩余价款可继续履行。

 

4. 未过户的非自身原因

举证责任在买受人：需证明未办理过户是因开发商拖延、政策限制、查封等外部原因，而非自身过错（如怠于办理、未缴税费等）。

 

?三、实务操作指引

1. 证据收集与固定

书面合同：确保合同条款明确，签订时间清晰，无漏洞。

支付凭证：保留银行流水、收据、开发商出具的收款证明等。

占有证明：及时办理交房手续，保存物业、水电缴费记录。

未过户原因的证据：如向开发商主张过户的函件、政府限制政策文件等。

 

2. 法律程序要点

及时提出异议：在收到执行通知后15日内向执行法院提交书面异议。

明确主张条款：区分适用第28条（一般买受人）或第29条（消费者购房人），二者不可同时主张。

优先适用第29条：若符合消费者购房人条件，优先选择举证更简的第29条（司法实践中第29条优于第28条适用）。

 

3. 风险提示

合同倒签风险：若合同签订时间被认定晚于查封，异议将直接被驳回。

证据链断裂：如仅有合同而无占有或付款证据，可能被认定为“虚假交易”。

开发商债务风险：若开发商涉及多起诉讼，需尽快通过法律途径确权。

四、典型案例参考

支持异议的案例：买受人在查封前签订合同、支付全款并实际入住，因开发商原因未过户，法院认定符合第28条要件，排除执行（参考（2020）最高法民终580号判决）。

驳回异议的案例：买受人仅提供合同但无付款或占有证据，或未过户系自身拖延，法院驳回异议（参考（2021）最高法民申1234号裁定）。

五、总结建议

若您主张排除执行，需严格对照《执行异议复议规定》第28条或第29条要件，逐项准备充分证据，并重点关注：

1. 合同真实性：避免倒签或条款矛盾；
2. 占有与付款的客观性：形成完整证据链；
3. 未过户的正当理由：排除自身过错。

建议委托专业律师协助梳理证据、制定诉讼策略，以提高异议成功率。

如需进一步分析具体案情，可补充提供细节（如合同签订时间、付款方式、占有情况等）。