一、案件核心裁判逻辑

裁判要旨：次承租人能否排除执行，需追溯其权利源头——若承租人自身权利已被生效法律文书否定，则次承租人主张的"买卖不破租赁"无法对抗执行。

二、执行异议性质认定

关键事实：万某公司主张租赁权来源于次承租合同（与方某鑫签订），而非直接与被执行人徐某签订。

法院观点：

根据《民事诉讼法》第232条，执行异议审查范围限于执行程序合法性，不解决实体权利争议。

实务启示：次承租人主张权利时，需明确异议基础是程序违法还是实体权利受损。若权利源头（原承租关系）已被生效文书否定，则执行异议实为执行异议之诉范畴。

三、执行行为合法性争议

法律依据：

《查封规定》第2条：可查封被执行人名下财产；

《拍卖变卖规定》第1条：查封财产应依法拍卖/变卖。

法院认定：

涉案房产登记在徐某名下且长期未处置，法院2023年重启处置程序合法。

风险提示：不动产登记公示效力优先，长期闲置不等于权利真空，债权人可随时启动执行程序。

四、租赁权保护边界

时间节点决定效力：

万某公司租赁权设立晚于抵押权登记和法院查封，根据《民法典》第405条，抵押权设立后出租的，租赁关系不得对抗已登记抵押权。

商事主体注意义务：

作为专业租赁公司，应预见转租风险（如原租赁关系瑕疵），损失属商业风险，可通过违约索赔救济。

实务要点：次承租人需留存原租赁合同、租金支付凭证等，证明权利来源合法性，否则难以突破"买卖不破租赁"例外情形。

五、延伸实务启示

1. 权利溯源审查：

次承租人主张权利时，必须审查原租赁合同是否合法有效、是否已告知次承租人权利负担（如抵押、查封）。

重点核查《租赁合同》签订时间、租金支付记录、房屋实际占有情况等。

2. 执行异议策略选择：

若承租人异议已被驳回，次承租人应另行提起执行异议之诉，而非重复提出程序性异议。

需举证证明自身租赁权独立于原承租人权利（如已支付合理对价、长期稳定经营等）。

3. 风险防范建议：

对出租方：在合同中明确约定"租赁权不受抵押/查封影响"条款，并办理抵押登记前的租赁备案；

对承租方：通过产权调查确认房屋状态，要求出租方提供无权利负担承诺，并留存书面证据。

总结

本案确立规则：次承租人权利保护需以承租人有效权利为基础，若承租人权利本身存在瑕疵或丧失对抗效力，则次承租人不能以"买卖不破租赁"阻却执行。商事主体应强化前端尽调，避免因权利链条断裂导致损失。

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。

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