执行异议第62期：在人民法院查封之前已合法占有该不动产

在涉及执行异议的案件中，判断“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”是排除强制执行的关键要件之一。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第28条和第29条，结合司法实践，以下是对该问题的综合分析：

?一、法律依据与核心要件

适用于一般不动产买受人，需同时满足以下条件：

（一）查封前签订合法有效的书面买卖合同；

（二）查封前已合法占有不动产；

（三）已支付全部价款或按约定支付部分价款并交付剩余款项至法院；

（四）非因买受人原因未过户。

针对商品房消费者（居住性购房人），需满足：

（一）查封前签订合法有效的书面合同；

（二）所购房屋用于居住且买受人名下无其他居住房屋；

（三）已支付超过50%的价款。

二、“合法占有”的认定标准

最高法明确，“合法占有”以买受人对不动产形成实际控制为标准，是否实际入住或使用并非必要条件。例如，取得房屋钥匙、签订物业协议、缴纳水电费等均可作为占有的证据。

典型案例：在（2019）最高法民申2261号案中，法院认为开发商出具的《准住通知》和物业协议已证明买受人实际控制房屋，即使未入住仍构成合法占有。

若买受人通过委托管理或出租等方式间接占有房屋，需提供租赁合同等辅证。但若未实际交接钥匙或管理权，仅凭合同可能不足以证明占有。

反例：在河南许昌某案中，买受人虽签订合同并支付全款，但未实际接管房屋钥匙，法院认定其未合法占有，异议被驳回。

?三、证据要求与实务操作

书面合同：需明确签订时间早于查封日期，且条款合法有效。

占有证明：交房手续、物业费单据、装修合同、水电缴费记录等。

付款凭证：银行转账记录、收据、发票等，现金支付需辅以资金来源说明。

需证明未过户系因开发商拖延、政策限制等外部原因，而非买受人怠于办理（如未缴税费）。例如，消防验收未通过导致无法过户的情形可免责。

四、常见争议与风险提示

若合同签订时间被认定晚于查封，异议将直接被驳回。需确保合同时间真实，避免倒签或条款矛盾。

仅有合同而无占有或付款证据可能被认定为“虚假交易”。例如，未实际支付房款或占有房屋的“借名买房”主张通常不被支持。

若符合商品房消费者条件（用于居住且无其他住房），优先选择举证更简的第29条，司法实践中其适用优先于第28条。

五、典型案例参考

（2021）最高法民终63号案：买受人在查封前签订合同、支付全款并实际入住，因开发商原因未过户，法院支持排除执行。

（2020）最高法民再313号案：买受人通过物业协议证明实际控制房屋，虽未入住仍被认定为合法占有。

（2019）豫04民终1197号案：买受人未实际接管钥匙，仅凭合同主张占有被驳回。

（2021）最高法民申3602号案：买受人未提交未过户的合理证据，异议被驳回。

六、总结建议

如需进一步分析具体案情，可结合合同签订时间、付款方式及占有证据等细节进行针对性评估。