一、恶意多次开庭 实务中如果一个案件没有特殊情况,1-2次开庭尚属正常。一旦出现超过3次开庭的情况，你就要格外当心了。 二、关于开庭次数的法律规定。 法律对于开庭次数没有明确规定，只是对于延期次数有规定。 《最高人民法院关于严格规范民商事案件延长审限和延期开庭问题的规定》（２０１９年修正）第3条规定，“适用普通程序审理民商事案件，延期开庭审理次数不超过两次； 适用简易程序以及小额速裁程序审理民商事案件，延期开庭审理次数不超过一次。” 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第133条规定，人民法院可以通过证据交换、庭前会议等方式进行审理前的准备。审理前的准备活动不计算入延期开庭的次数内。 三、多次开庭……
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一、万分之0的违约金条款 （一） 条款内容： 《上海市商品房预售合同》第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已文支付的房价款日万分之 0 计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限眼之第二天起算至实际交付之日止。 （二） 应对思路： 1.若补充协议对第十二条有补充约定，比如：甲方自身原因造成未在买卖合同约定期限内将该房屋交付乙方，则: (1)乙方在此同意给予甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需乙方承担违约责任。 (2)如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应自宽展期届满之次日起按乙方已交购房款日万分之一向乙……
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问题1：开发商是否承担逾期交房的违约责任？ 答：合同第18条约定交房时间为2023年2月28日，实际通知交房时间为2023年5月25日，逾期3个月，按第19条的约定，应当以总房款为基数，按日万分之二的标准支付违约金。 存在的风险：2021年签订合同后，期间新冠疫情爆发，新冠疫情在法律上可以认定为不可抗力，会减免开发商的责任。按目前审判意见，3个月的违约天数要被扣除一部分比如45天、60天甚至全部，从而无法追究逾期交付的违约责任。 问题2：业主是否可以退房退款？ 答： 思路一：撤销合同。理由：业主购买涉案房产的目的是为了居住，而开发商在销售时虚假宣传、故意隐瞒涉案房产用途是办公楼无法居住，导致业……
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一、裁判观点： 以房抵债主要是指债务人与债权人约定以债务人自有的房屋折价清偿债务，并据此将房屋产权转移至债权人名下，由此原来的债权债务得以清偿的方式。 二、案情简介： AAA系BBB叔叔。因AAA对外拖欠债务遭到起诉，AAA遂向BBB及其母亲李某陆续借款，合计1,510,000元。后双方约定，前述借款转为购房款，AAA将其名下的系争房屋出售给BBB。2017年3月23日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定，被告将系争房屋出售给原告，房屋转让款1,800,000元。AAA女儿杨某1作为同住人也同意将系争房屋出售给BBB。2018年1月5日，双方共同至房某交易中心办理合同备案手续，因系争房屋涉及到……
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? 尊敬的审判员： 上海市浩信律师事务所接受WXH的委托，指派本所王俊伟律师担任代理人，依法参加了本案的审理。通过法庭调查，针对本案争议焦点，根据查明的事实和有关法律规定，发表如下代理意见： 一、取得大产证之后交付，是本案房屋的交付条件。 1.交付条件：交付条件是法律规定或者合同约定的房屋交付使用 必须具备的条件，欠缺其中任何一个条件，房屋不得交付使用。 2.合同第10条是关于房屋交付条件的约定，第叁款明确约定：取得《住宅交付使用许可证》+办理房产初始登记，取得大产证。很明显，根据合同法“有约定按约定”的基本原则，本案双方约定了一个对被告比较严格但对原告比较有利的交付条件：取得大产证后交付房屋……
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群体性诉讼案件，是指一方人数众多，与另一方产生的相同或者相似纠纷。实务中经常遇到的有：教育培训、健身充值、业主购房、动迁、拖欠农民工工资、劳动争议、物业管理、股东权利等。 群体方一般是力量弱小的农民工、消费者、受害人、受雇人、小股东、下岗职工等等，对方通常为实力强大的企业、集团或掌握公权的行政机关。两者对比，实力相差悬殊。 根据实务经验来看，在群体类诉讼中，只有少数人才能战胜对方、甚至获益。总结来看，这些人具有以下特点： 独立思考能力强，不会人云亦云； 以解除合同、退房退款为例，选择退房通常还会对购买时的房价、现价、成本等做一个计算，尤其在房价下跌的情况下，退房不但能及时止损，甚至还可以获取利……
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近年来，商品房交易市场中精装修商品房买卖越来越普遍，在促进房地产行业发展的同时也引发诸多问题。精装修商品房，是指在房屋交房之前功能空间的固定面铺装或者粉刷完毕，厨卫基本设施安装完成的新建一手商品住宅。此类商品房在交付时即附有合同约定的装修，若装修出现质量问题，将影响购房者接收与实际使用房屋。本文结合司法实践中的典型案例，对精装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件的审理思路与裁判要点进行梳理、提炼和总结。 一、典型案例 案例一：涉及违反法律法规导致合同条款无效的情形 孙某与A公司签订精装修商品房买卖合同，合同中并未约定装修事宜。后孙某与A公司另行签订补充合同，约定装修的具体条款，并约定装修款独立于房……
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楼市315：细数新房、二手房买卖过程中的那些坑 ? 一、新房： 1.楼书广告、虚假宣传 2.认筹与认购书 3.茶水费、团购费 4.霸王条款 5.逾期交房 6.房屋质量 7.逾期办证 8.车位 9.售后包租 二、二手房： 合同当事人（卖方、买方） 一、条款内容 二、签订技巧 三、风险提示 四、律师建议 【实务案例1】房屋被查封，合同应解除。 【实务案例2】房屋被查封，付尾款，合同继续。 【实务案例3】买方无力付款，合同解除。 【实务案例4】夫妻一方不同意出售不成立。 【实务案例5】登记一方出售房屋合法有效。 【实务案例6】监护人代小孩签字合法有效。 【实务案例7】多人共有，部分人无权出售。 【实……
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网签就是网上签署《上海市房地产买卖合同》的意思，目前实行的网签制度，本来是为了保障上下家的利益，避免出现”一房多卖”。但由于操作不需认证或者严格的书面授权，这一制度常常被房产中介用来打擦边球，中介公司申请到网上交易的密钥，就可以获取交易中心的买卖合同格式文本，来实现上下家进行“网签”。 一、恶意网签，锁定房源。 中介出于控制房源、刷数据甚至勒索钱财等非法目的，在未经业主授权、许可的情况下，恶意进行虚假房屋买卖合同网上备案。遇到这种情况，业主可以通过上海市房地产交易中心网站或 “962269”电话进行投诉，也可以到各房地产交易中心进行现场的投诉，房地产交易中心经过核查后会及时解除虚假的网上备案。……
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