楼市315：细数新房、二手房买卖过程中的那些坑

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一、新房：

1.楼书广告、虚假宣传

2.认筹与认购书

3.茶水费、团购费

4.霸王条款

5.逾期交房

6.房屋质量

7.逾期办证

8.车位

9.售后包租

二、二手房：

• 合同当事人（卖方、买方）

一、条款内容

二、签订技巧

三、风险提示

四、律师建议

【实务案例1】房屋被查封，合同应解除。

【实务案例2】房屋被查封，付尾款，合同继续。

【实务案例3】买方无力付款，合同解除。

【实务案例4】夫妻一方不同意出售不成立。

【实务案例5】登记一方出售房屋合法有效。

【实务案例6】监护人代小孩签字合法有效。

【实务案例7】多人共有，部分人无权出售。

【实务案例8】冒充房东合同无效。

【实务案例9】借名买房，合法有效。

 

• 房屋基本情况

一、条款内容

二、签订技巧

三、风险提示

四、律师建议

【实务案例1】N个中介参与，以身份、工作量确定。

【实务案例2】房屋类型与住宅不同，合同解除。

【实务案例3】明知存在两种面积，共同分担责任。

【实务案例4】二手房买卖一般按套计算价格。

【实务案例5】明知“划拨”撤销合同，不予支持。

【实务案例6】房屋被纳入拆迁，合同解除。

【实务案例7】面积误差较大，法院予以调整。

【实务案例8】卖方谎报“房龄”要担责。

 

• 转让价格

一、条款内容

二、签订技巧

三、风险提示

四、律师建议

【实务案例1】做低房价，合同部分无效。

【实务案例2】做高房价，合同部分无效。

【实务案例3】为骗取银行贷款的合同，全部无效。

【实务案例4】通过虚假交易，骗取款项，构成诈骗。

【实务案例5】名为买卖，实为赠与。

【实务案例6】名为赠与，实为买卖。

【实务案例7】以房价过高解除合同，法院不支持。

• 土地使用权的转让

一、条款内容

二、签订技巧

三、风险提示

四、律师建议

【实务案例1】土地使用年限缩水，酌情赔偿。

【实务案例2】厂房土地使用年限缩水，酌情赔偿。

【实务案例3】登记“出让”，实际划拨，补缴出让金。

【实务案例4】明知土地使用年限，视为接受现状。

【实务案例5】逾期办理土地使用权过户，不一定担责。

 

 

• 交房方式

一、条款内容

二、签订技巧

三、风险提示

四、律师建议

【实务案例1】出售唯一住房，居住需付租金。

【实务案例2】租约未到期，无法按时交房构成违约。

【实务案例3】隐瞒重大质量问题，解除合同、赔偿损失。

【实务案例4】隐蔽瑕疵或者不是刻意隐瞒，不承担责任。

【实务案例5】房屋未交付，不能取得占有权。

【实务案例6】一般的质量瑕疵，不足以推翻房屋交易。

• 装饰装修的损害赔偿

一、条款内容

二、签订技巧

三、风险提示

四、律师建议

【实务案例1】破坏装修装饰要赔偿。

【实务案例2】赠送物品,损害要赔偿。

 

 

• 产权过户

一、条款内容

二、签订技巧

三、风险提示

四、律师建议

【实务案例1】未涤除抵押、查封，要担责。

【实务案例2】实际占有被查封，继续履行合同。

【实务案例3】网上备案，不产生预告登记的效力。

【实务案例4】恶意拖延过户，需付违约金。

【实务案例5】预告登记要以获得物权为目的。

• 风险承担方式

一、条款内容

二、签订技巧

三、风险提示

四、律师建议

【实务案例1】交房之前发生火灾，卖方担责。

【实务案例2】交房之前发生火灾，不支持买方解除合同。

【实务案例3】交付之后发生火灾，风险由买受人承担。

• 税费承担

一、条款内容

二、签订技巧

三、风险提示

四、律师建议

【实务案例1】一方拒付税费，另一方可先垫付后追偿。

【实务案例2】政策变动增加的税费,按约定由买方承担。

【实务案例3】一方过错导致税费增加，过错方要承担责任。

【实务案例4】卖方继承税费，由所有继承人承担。

【实务案例5】做低无效，买方补税有失公允。

• 逾期付款违约责任

一、条款内容

二、签订技巧

三、风险提示

四、律师建议

【实务案例1】逾期付款，支付违约金。

【实务案例2】超过15天解除合同，很难得到支持。

【实务案例3】逾期付款违约金过高，予以调低。

【实务案例4】逾期付款违约金过低，予以调高。

 

• 逾期交房违约责任

一、条款内容

二、签订技巧

三、风险提示

四、律师建议

【实务案例1】逾期交房，支付违约金。

【实务案例2】逾期交房违约金过高，予以调低。

【实务案例3】逾期交房违约金过低，予以调高。

 

• 户口迁出的责任承担

一、条款内容

二、签订技巧

三、风险提示

四、律师建议

【实务案例1】迁出户口的诉讼请求，一般不予受理。

【实务案例2】未按合同约定迁出户口，要承担违约责任。

【实务案例3】逾期迁户口违约金过高，请求法院予以调低。

【实务案例4】法院支持迁出户口的特殊案例。

 

• 补充条款的效力

一、条款内容

二、签订技巧

三、风险提示

四、律师建议

【实务案例1】违反法律规定，部分无效。

【实务案例2】正文与补充条款不一致，以补充条款为准。

【实务案例3】依附于主合同，解除后不影响主合同的效力。

 

• 合同生效方式

一、条款内容

二、签订技巧

三、风险提示

四、律师建议

【实务案例1】签字盖章捺印，具备一项合同就成立。

【实务案例2】未履行审批手续，成立但未生效。

【实务案例3】成立但无效，承担缔约过失责任。

• 争议解决方式

一、条款内容

二、签订技巧

三、风险提示

四、律师建议

【实务案例1】尽量选择适用我们国家法律。

【实务案例2】仲裁或者诉讼二选一

【实务案例3】协议管辖，不能违反专属管辖。

 

• 合同文本数量

一、条款内容

二、签订技巧

三、风险提示

四、律师建议

 

• 补充条款（一）

一、条款内容

二、签订技巧

三、风险提示

四、律师建议

【实务案例1】违反附随义务，不支持违约金。

【实务案例2】固定装修另卖，一般是为了避税。

 

• 补充条款（二）违反限购的责任承担

一、条款内容

二、签订技巧

三、风险提示

四、律师建议

【实务案例1】因限购，指定他人名下无效。

【实务案例2】明知限购，合同解除并担责。

【实务案例3】借名买房合法有效，判决过户。

【实务案例4】限购政策变化，按约定指定买方。

 

 

• 附件一房屋平面图及房地产四至范围

一、条款内容

二、签订技巧

三、风险提示

四、律师建议

【实务案例1】合同未记载，借道引纠纷。

【实务案例2】图纸为空白，诉讼难支持。

 

• 附件二随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理

一、条款内容

二、签订技巧

三、风险提示

四、律师建议

【实务案例1】约定不清，款项用途引起争议。

【实务案例2】家电家具，无法主张违约金。

【实务案例3】违章可拆除，但要给补偿。

 

 

 

• 附件三付款协议

一、条款内容

二、签订技巧

三、风险提示

四、律师建议

【实务案例1】首付款挪作他用，导致合同解除。

【实务案例2】贷款通过未放款，买方无需担责。

【实务案例3】贷款发放超过合理期限，买方要承担责任。

【实务案例4】贷款逾期发放，很难解除合同。

• 附件四物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付

一、条款内容

二、签订技巧

三、风险提示

四、律师建议

【实务案例1】转移占有前，费用由原房东承担。

【实务案例2】拖欠的维修基金，按约定由卖方承担。

 

• 附件五相关关系（包括租赁、抵押、相邻等其他关系）和户口迁移

一、条款内容

二、签订技巧

三、风险提示

四、律师建议

【实务案例1】第三人非善意取得的，买卖合同无效。

【实务案例2】第三人若善意取得的，买卖合同有效。

【实务案例3】恶意隐瞒租约，承担违约责任。

【实务案例4】出售之前的租约，继续履行。

【实务案例5】出售之后的租约，无法继续使用房屋。

【实务案例6】涤除抵押权，办理过户。

【实务案例7】因相邻权受到侵害，可以排除妨害。

 

 

• 附件六居间介绍、代理等中介服务情况

一、条款内容

二、签订技巧

三、风险提示

四、律师建议

【实务案例1】不具备主要条款的合同是预约合同。

【实务案例2】具备主要条款的合同是本约合同。

【实务案例3】中介违反审核义务，承担赔偿责任。