前段时间楼市的火热，无形中点燃了老百姓的购房热情。经过近期的冷却，购买房产的一些问题也慢慢浮现出来。其中，开发商出售的商品房产生的问题咨询者最多，并且扯皮现象也最为严重。 2016年8月份，上海某商业广场，现房开盘销售，广告媒体宣传铺天盖地，让周边百姓不由地动心。XX先生就是其中一位，抽周末时间XX先生来到售房现场，售楼处销售人员小A接待了他。小A介绍，该项目位于CBD核心，由国内著名运营商CC国际负责招商运营，小面积低总价,稀缺情景体验式商业范本，并和业主签订10年托管协议。XX先生和家人商量后，决定投资购买一套面积50平米左右。根据开发商的要求签订了定金合同交纳了2万元定金，并于10日后签……
继续阅读»»»
强制执行是为了确保人民法院的生效裁判文书得以实现，当事人的合法权益得到切实的维护。一个案件胜诉后，如果不能执行到应得的利益，在一般当事人看来几乎没有意义。 因此，在法院裁判文书生效后你可以这样做。 1.当事人的自动履行。法院判决书对于支付履行的案件一般会明确支付时间，比如：于本判决生效之日起十日内付清。判决书生效时间如果你自己不懂可以咨询专业人士或者向出具判决书的承办法官查询；如果你略懂你可以先了解清楚案件所处的审判阶段是一审、二审？如果是一审要有15天的上诉期。然后确认是否送达给对方等等因素。最后确定判决生效的具体时间。 2.申请法院强制执行。这是进入执行阶段的第一步，管辖法院的选择、当事人……
继续阅读»»»
案件起因： 11月28日限贷政策升级，原本首付只需要支付房价的30%的买受人，现在需要支付50%甚至70%首付。突发政策的下发，势必会导致一部分买受人无法足额支付房款，房屋买卖合同无法继续履行，产生一波房地产买卖纠纷案件。 法院处理意见如下： 一、当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。但是，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。 二、对“一手房”，可适用《最高人民法院关于审理商品房买售合同纠纷案件……
继续阅读»»»
案情描述： 2016年12月X日，上海A女士同上海XX置业有限公司签订了《认购协议》一份，约定XX公司将位于嘉定区的商铺一套出售给A女士。协议对商铺的位置、价格、面积、付款方式等主要内容进行了约定，当天A女士交纳了10万元定金，作为7天后签订合同的担保。接下来几天，A女士陆续接到周边朋友的通知，主要是说这个开发商开发的楼盘存在问题，并且提供了相关资料予以证实，A女士很苦恼，想要回10万元定金但担心被开发商没收，咨询了周边朋友后，又找到本所律师寻求帮助。 律师分析： 第一：本案中交纳的10万元定金是立约定金，也叫订约定金，是指是当事人在订立主合同之前为担保以后正式订立主合同而约定交付的定金。若A……
继续阅读»»»
11月8日，上海银监局下发《关于进一步加强个人住房信贷风险管理的通知》中提到，辖内各商业银行要严格执行首付资金真实性检查要求。完善审查手段，严格审查借款人首付款资金来源。防止借款人通过个人消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支、P2P、小额贷款公司、房地产开发企业、房地产中介等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金，不得利用信托公司等通道直接或间接为各类机构发放首付贷提供资金支持。 律师告诉我们,实践中经常出现如下两种情况： 一、伪造虚假贷款用途和虚假材料 在填写贷款的用途时，一定要遵循诚实守信的原则，真实地填写交易的背景和贷款的用途，提交虚假材料可能会被冠以“骗取贷款罪”论处。 二、消费贷用于购房……
继续阅读»»»
楼市的火热的同时，会涌现大批有头脑的炒房人，大多也是赚的盆满钵满，确实令人羡慕。大量的人涌入，也不足为奇。 从法律角度，炒房法律没有禁止，当然不存在违法犯罪问题。而且是靠炒房者个人智慧和资源整合运作，真正体现了炒房者个人的综合能力，都可称得上商业奇才。 作为房产律师，对炒房的是与非不做评价，仅仅从风险防范角度，从房、人、钱三个层面，聊一聊炒房过程中可能会出现的风险，以供参考。 房子虽然客观存在，但个中风险，防不胜防。 一套房子投入了产权人一代甚至几代人的心血，奋斗、血泪、耻辱历历在目，房子的风险由此而生。 权利人、户口、权利限制、占用等有关房子情况是基本常识，你可以自己或者委托第三方核实清楚。……
继续阅读»»»
老赖欠我钱，我查封了他的房子，都执行很多年了，就是执行不了。原因是这套房子是他们一家唯一一套住房，执行后老赖没有地方居住。”这是我们律师代理执行案件经常遇到的场景。究竟唯一一套住房到底能不能执行，还要从法律的相关规定说起。 根据2005年1月1日起施行的最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条 对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。 这估计也就是唯一住房可以查封，但不能拍卖说法的由来。 但随后2005年12月21日最高人民法院发布《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第1条 对于被执行人所有的已经依法设定抵押的……
继续阅读»»»
之前两篇提到房产代持的问题，都是从保护实际出资人角度出发，毕竟人家出的是真金白银。可是，作为房产的名义持有者就可以高枕无忧了吗？ 出资人选定你之前，实际已经对你进行了尽职调查，你的工作单位性质、收入状况、职业性质等都了如指掌，之所以选择你，是因为你的征信状况还算符合他的要求。 说白了，房产过户到你的名下，产生道德风险的机会小些。 因为你情我愿并且等价有偿，协助办理的繁琐的文件、资料和手续，理所当然，抛开这些，只看当中隐藏的风险。 一、占用你的购房资格，影响购房及贷款优惠政策； 按上海目前购房限制，在持有代持房产的情况下，你可能自己不能再购买房产，而且失去贷款的优惠政策，提高了自己以后购房、贷款……
继续阅读»»»
所谓“房产代持”，一般是指不符合购房政策或不愿意出面的购房者（实际出资人），借符合购房条件者（名义产权人）的名义，由自己出资购房，在房地产权簿上登记名义产权人的行为。也就是我们通常所说的借名买房。 代持的原因在平常百姓看来总会带有不可告人的目的，常见的有两种：一种是不满足购房政策或企图适用更有利购房政策以此来规避限购；另外一种是隐匿财产。 一、房产代持的法律效力： 目前我国法律暂未对为规避政策产生的相关协议的法律效力作出明确规定。因此，判断代持合同是否合法有效应根据《合同法》第五十二条。只要合同签订的主体均具备完全民事行为能力，合同的签订是当事人之间真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、行政……
继续阅读»»»