前段时间楼市的火热,无形中点燃了老百姓的购房热情。经过近期的冷却,购买房产的一些问题也慢慢浮现出来。其中,开发商出售的商品房产生的问题咨询者最多,并且扯皮现象也最为严重。
2016年8月份,上海某商业广场,现房开盘销售,广告媒体宣传铺天盖地,让周边百姓不由地动心。XX先生就是其中一位,抽周末时间XX先生来到售房现场,售楼处销售人员小A接待了他。小A介绍,该项目位于CBD核心,由国内著名运营商CC国际负责招商运营,小面积低总价,稀缺情景体验式商业范本,并和业主签订10年托管协议。XX先生和家人商量后,决定投资购买一套面积50平米左右。根据开发商的要求签订了定金合同交纳了2万元定金,并于10日后签订了商品房买卖合同和托管运营合同,之后按合同的约定XX先生支付了房价款的50%,剩余50%由开发商协助办理银行贷款。
可是到了11月份,XX先生了解到,开发商之前广告宣传的大多没有兑现,连大家看好的CC国际也没有成为项目运营商。XX先生多次找开发商协调处理,最后当时负责销售的小A同XX先生签订了补充协议一份,协议约定:在承诺的期限内若没有和CC国际签订运营合同,则开发商退还全部款项且双方互不追究违约责任。
到委托律师之日,开发商未能给予明确回复,XX先生对小A的承诺也犹豫不决,多次找小A,小A总是以各种理由推脱。
那开发商销售人员小A的承诺和签订的补充协议,对开发商有约束力吗?业主怎么样才能维护自己的权利?我们认为:关键先确定小A的身份。实践中,小A的身份一般有两种可能:1.开发商的销售人员 2.开发商委托的项目营销公司的工作人员。第1种情况,作为开发商的员工做出的行为属于职务行为,完全代表开发商,产生的责任也当然由开发商承担,这一点毋庸置疑。第2种情况,开发商和营销公司的法律关系一般为代理关系,根据代理的法律规定,因此产生的法律后果也是由开发商承担。问题解决过程中,不可避免的会出现开发商不承认小A的身份或者直接不认可小A和开发商的关系。遇到这种情况,一定要保留好相关的证据:小A的工牌、谈话录音录像等可以证明小A身份的材料。
售楼处销售人员做出的承诺,开发商承担责任吗
法律依据:
《民法通则》第四十三条规定 企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动,承担民事责任。
最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第58条规定 企业法人的法定代表人和其他工作人员,以法人名义从事的经营活动,给他人造成经济损失的,企业法人应当承担民事责任。
最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第42条规定 法人或者其他组织的工作人员因职务行为或者授权行为发生的诉讼,该法人或其他组织为当事人。
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