所谓“房产代持”，一般是指不符合购房政策或不愿意出面的购房者（实际出资人），借符合购房条件者（名义产权人）的名义，由自己出资购房，在房地产权簿上登记名义产权人的行为。也就是我们通常所说的借名买房。 代持的原因在平常百姓看来总会带有不可告人的目的，常见的有两种：一种是不满足购房政策或企图适用更有利购房政策以此来规避限购；另外一种是隐匿财产。 一、房产代持的法律效力： 目前我国法律暂未对为规避政策产生的相关协议的法律效力作出明确规定。因此，判断代持合同是否合法有效应根据《合同法》第五十二条。只要合同签订的主体均具备完全民事行为能力，合同的签订是当事人之间真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同就应当合法有效。 在实践中，有些地方的法院以指导意见的形式认可了这种现象。例如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（《以下简称《意见》）第十五条规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。 从上述指导意见可以看出，北京高院是认可房屋代持这种行为的。但是《意见》第十六条规定：借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。 也就是说北京高院是附条件地认可这种房屋代持行为的，底线是不能违反相关政策、法规的规定，比如不能借名购买经济适用住房等政策性保障住房。 2016年3月1日刚刚生效的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《解释》）的第二条实际上变向认可了房屋代持的行为。《解释》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。通过这条法律规定可以看出，当事人通过《房屋代持协议》向法院提起确权之诉是能够得到法院的支持的。 上海地区目前尚未出台相关规定，但根据上海法院类似判决，实际产权人（原告）可以提出如下诉讼请求： 一、房产无抵押贷款的情况 1.上海市XX区XX弄XX号房产归原告所有； 2.被告XXX于本判决生效之日起三十日内配合原告xxx将判决第一项中的房屋产权过户至原告XXX名下，办理产权过户产生的税费由原告XXX承担。 二、房产有抵押贷款的情况 1.上海市XX区XX弄XX号房产归原告所有； 2.原告XXX于本判决生效之日起十日内，在清偿债务的前提下，注销上述房屋上的抵押权，被告XXX及第三人上海市住房置业担保有限公司、中国XX银行股份有限公司上海XXX支行予以配合； 3.被告XXX于上述房屋上的抵押权注销之日起五日内，将上述房屋的房地产权利转移至原告XXX名下；

二、房产代持过程中可能存在的风险 1.代持人出于私心，想占有代持房产。房价的持续上涨，难免让人产生非分之想。为了将风险降到最低，建议要对代持人进行全面的了解，了解其品格为人、经济实力、信用状况。 2.代持人出售、抵押。如果代持人将代持的房产转让或抵押给第三人，除非实际购房人能够证明该受让人、抵押权人不是善意取得，否则，因代持约定不具有对抗第三人的效力，代持人对房产的转让、抵押行为有效，出资人可能丧失其房屋所有权。 3.第三方风险。如果代持人在代持期间对他人有债务不能清偿，则该房产有可能被查封甚至进而被拍卖，在这种情况下，实际购房人即使提出执行异议，但是否能被法院支持也存在很大的不确定性。 4.不能过户风险。如涉及法律法规、国家政策、行政限制措施或实践操作等方面障碍，实际出资人在将来想把代持房产过户到自己名下时，有可能操作起来非常因难或根本无法办理。 三、风险防范措施 1、签订好购房代持协议。在协议中应把双方的地位以及权利义务约定清楚，特别要约定好房屋权属的归属及产权过户的时间及代持人违约责任、承担责任方式、计算标准，并避免出现措辞不清、语焉不详的情形。 提示：对于从开发商处购买的一手房，出资人与名义产权人之间签订委托合同，约定名义产权人委托实际出资人办理交房和验收手续。 2.抵押措施。出资人可与名义产权人之间签订一份《借款合同》，并以该房产为该笔借款作抵押担保，由出资人作为第一抵押权人办理房产抵押登记，并将房地产权证交由出资人保管。另外，建议双方可协商，适当调高借款金额以期能够全部覆盖房产市价，并留有一定的涨幅空间，以防止该房产价格上涨后存有剩余价值，名义产权人可能将该房产其余部分价值再行抵押。办理完成房产抵押登记后，最好能将房产证原件交由出资者保管，即使名义产权人拟擅自转让、抵押、租赁该房产，也会对其产生一定阻碍。 3、保留好证据。实际出资人在购房时最好保证资金从自己处直接支付给售方，并保留所有票据、证件在自己手中。如确实不能采取这种方法，至少也要要求代持人向自己出具支付款项的欠条，以防将来在主张权利时有书面依据。此外，保留房产所有权证、购房发票等文件，也至少能给代持人在转移房产的程序上制造一些困难。 4、担保措施。如有可能时，考虑代持人为履行代持协议向实际购房人提供担保。