案件起因：

11月28日限贷政策升级，原本首付只需要支付房价的30%的买受人，现在需要支付50%甚至70%首付。突发政策的下发，势必会导致一部分买受人无法足额支付房款，房屋买卖合同无法继续履行，产生一波房地产买卖纠纷案件。

法院处理意见如下：

一、当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。但是，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。

二、对“一手房”，可适用《最高人民法院关于审理商品房买售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条对买受人免责；

对“二手房”则区分合同签订的时间及买受人有无具体过错，符合以下要件的，可向当事人释明由其提出请求，判决适当减少合同解除的违约金：

1.是合同签订在政策发布前；

2.是买受人纯粹因“限贷令”而无法取得贷款，而不是可归责于买受人的其他原因，比如个人信用记录等；

3.是最后一项导致受到政策制约的贷款、过户的时间在系争合同（包括定金协议）签订之前；

4.是买受人不存在导致其遭遇政策限制的迟延履行行为；

5.是买受人在政策发布后及时告知出卖人（以3日为宜），并要求解除合同。

符合上述全部五个要件的，方可调整违约责任，具体调整尺度可以个案掌握，鉴于上海市当前“二手房”买卖合同通常约定的合同解除违约金为合同标的金额的20%，建议一般情况下以一半为宜，但并不免除当事人迟延履行的违约责任，定金合同按照定金罚则处理；对于买受人主观存在过错，如不积极告知贷款情况，未及时提出解除合同，拖延履行合同，后又提出解除合同的，应按照合同违约责任处理。合同签订在政策发布后的，买受人应按照合同承担违约责任。

1、 因贷款政策调整问题导致买方要求解除合同，法院原则上不予支持，除非合同有明确的约定；

2、严重影响买受人的支付能力，则可以解除合同，但是需要对解除合同承担相应的违约责任。

3、当然，若当事人双方约定，由于贷款政策的变化导致贷款成数不足，则合同自动解除，互不追究违约责任，等等。对于当事人有诸如此类的明确约定且内容不违反法律规定的，则买方可以依法解除合同。

律师建议：

1.买方得知限贷政策之后，确认自己受限后，电话通知卖方和地产中介，先行了解卖方心态看是否有协商的余地。

2.多渠道筹集资金，有备无患。

3.若卖方同意延长付款时间或者做出让步，签订补充协议。

4.若卖方不同意变更协议：

①利用筹集资金支付款项，继续履行合同。

② 解除合同，收回已付款项，尽量降低自己的损失。

本意见由上海欧泽律师事务所王俊伟律师提供，仅适用于上海地区，其他地区仅供参考。微信：18817777148