1.出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 2.根据相关法律规定，合同无效的情形下，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。此时有过错的一方所承担的责任性质属于缔约过失责任。 3.作为买受人，理应审慎核实出卖人是否取得商品房预售许可证明，而案涉商品房预售合同中预售许可证编号一栏空白已足以说明其在购房过程中并未尽到合理的注意义务，对于因案涉商品房预售合同无效而受到的损失，买受人亦应承担相应责任。 总之，如果开发商没有取得预售许可证，业主购买后面临合同无效的风险，同时……
继续阅读»»»
群体性诉讼案件，是指一方人数众多，与另一方产生的相同或者相似纠纷。实务中经常遇到的有：教育培训、健身充值、业主购房、动迁、拖欠农民工工资、劳动争议、物业管理、股东权利等。 群体方一般是力量弱小的农民工、消费者、受害人、受雇人、小股东、下岗职工等等，对方通常为实力强大的企业、集团或掌握公权的行政机关。两者对比，实力相差悬殊。 根据实务经验来看，在群体类诉讼中，只有少数人才能战胜对方、甚至获益。总结来看，这些人具有以下特点： 独立思考能力强，不会人云亦云； 以解除合同、退房退款为例，选择退房通常还会对购买时的房价、现价、成本等做一个计算，尤其在房价下跌的情况下，退房不但能及时止损，甚至还可以获取利……
继续阅读»»»
近年来，商品房交易市场中精装修商品房买卖越来越普遍，在促进房地产行业发展的同时也引发诸多问题。精装修商品房，是指在房屋交房之前功能空间的固定面铺装或者粉刷完毕，厨卫基本设施安装完成的新建一手商品住宅。此类商品房在交付时即附有合同约定的装修，若装修出现质量问题，将影响购房者接收与实际使用房屋。本文结合司法实践中的典型案例，对精装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件的审理思路与裁判要点进行梳理、提炼和总结。 一、典型案例 案例一：涉及违反法律法规导致合同条款无效的情形 孙某与A公司签订精装修商品房买卖合同，合同中并未约定装修事宜。后孙某与A公司另行签订补充合同，约定装修的具体条款，并约定装修款独立于房……
继续阅读»»»
楼市315：细数新房、二手房买卖过程中的那些坑 ? 一、新房： 1.楼书广告、虚假宣传 2.认筹与认购书 3.茶水费、团购费 4.霸王条款 5.逾期交房 6.房屋质量 7.逾期办证 8.车位 9.售后包租 二、二手房： 合同当事人（卖方、买方） 一、条款内容 二、签订技巧 三、风险提示 四、律师建议 【实务案例1】房屋被查封，合同应解除。 【实务案例2】房屋被查封，付尾款，合同继续。 【实务案例3】买方无力付款，合同解除。 【实务案例4】夫妻一方不同意出售不成立。 【实务案例5】登记一方出售房屋合法有效。 【实务案例6】监护人代小孩签字合法有效。 【实务案例7】多人共有，部分人无权出售。 【实……
继续阅读»»»
网签就是网上签署《上海市房地产买卖合同》的意思，目前实行的网签制度，本来是为了保障上下家的利益，避免出现”一房多卖”。但由于操作不需认证或者严格的书面授权，这一制度常常被房产中介用来打擦边球，中介公司申请到网上交易的密钥，就可以获取交易中心的买卖合同格式文本，来实现上下家进行“网签”。 一、恶意网签，锁定房源。 中介出于控制房源、刷数据甚至勒索钱财等非法目的，在未经业主授权、许可的情况下，恶意进行虚假房屋买卖合同网上备案。遇到这种情况，业主可以通过上海市房地产交易中心网站或 “962269”电话进行投诉，也可以到各房地产交易中心进行现场的投诉，房地产交易中心经过核查后会及时解除虚假的网上备案。……
继续阅读»»»
PPT版下载地址：https://pan.baidu.com/link/zhihu/7BhVzcuVhiizM1R2dTbhR3QTNoRTNHbwdjVm== PDF版下载地址：https://pan.baidu.com/link/zhihu/7BhnzTuThJiWNX1GB1MZ5EZHNJM2kkSQQHpU==
一、裁判要旨： 房屋被司法限制，导致买方不能取得涉案房屋产权，卖方构成根本违约，双方合同无法继续履行，买方有权解除合同。 二、案件情况： 2017年4月15日，买方与卖方签订《动迁房预售预购合同》，约定买方向卖方购买位于上海市青浦区华新镇凤强塘路1218弄XX号XXX室房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积93.15平方米（具体按产证为准），总房价款为250万元，2017年3月22日前支付定金5万元，2017年4月15日前支付230万元，双方办理过户手续当日，买方支付房屋尾款15万元； 涉案房屋于2019年12月左右即可办理过户手续，然现因卖方原因涉案房屋被查封，且即将被拍卖，导致房屋无法过户交易……
继续阅读»»»
《上海市房地产买卖合同》条文解读
一、裁判观点： 被告因发布虚假电视广告而被行政处罚，行政处罚决定书中认定在该看房专题电视广告中明确出现了“配套幼儿园、小学是某乙幼儿园、小学”的表述，其行为构成了利用广告对房产销售作虚假宣传。 二、案情简介： 被告在销售该楼盘时，一直以配套教育机构作为卖点。2013年2月28日，被告为推进该楼盘的销售，还在电视台栏目投放了看房专题电视广告，在该电视广告中公开宣传。原告受被告的广告宣传，把楼盘当成学区房，于2013年5月28日与被告签订了上海市商品房预售合同，购买了上海市闵行区房屋。2014年1月20日交房入住后，原告发现配套教育机构并不是被告在广告宣传中的“幼儿园、小学、初中”，而是上海市闵行……
继续阅读»»»
一、裁判观点： 购房人拒绝接受商品房的正当理由应为商品房不符合交付条件，主要包括未经综合验收或明显存在重大质量瑕疵，例如房屋主体质量问题严重影响正常居住使用等，本案中，原告提出的质量问题主要为装修瑕疵，尚不构成重大质量瑕疵，故不能以此作为拒收房屋的正当理由。 二、案情简介： 原告和被告于2019年5月31日签订上海市商品房出售合同,购买嘉定区启悦路700弄《BGY嘉誉苑》24号1层101室房屋(下称系争房屋)一套,房屋套内面积106.71平方米,合同总价为人民币4,588,324元。同时双方约定2019年11月20日之前原告应支付全部房款,被告在原告支付全部房款后10天内交房。合同签订后,原告……
继续阅读»»»