一、裁判观点：

被告因发布虚假电视广告而被行政处罚，行政处罚决定书中认定在该看房专题电视广告中明确出现了“配套幼儿园、小学是某乙幼儿园、小学”的表述，其行为构成了利用广告对房产销售作虚假宣传。

二、案情简介：

被告在销售该楼盘时，一直以配套教育机构作为卖点。2013年2月28日，被告为推进该楼盘的销售，还在电视台栏目投放了看房专题电视广告，在该电视广告中公开宣传。原告受被告的广告宣传，把楼盘当成学区房，于2013年5月28日与被告签订了上海市商品房预售合同，购买了上海市闵行区房屋。2014年1月20日交房入住后，原告发现配套教育机构并不是被告在广告宣传中的“幼儿园、小学、初中”，而是上海市闵行区某甲幼儿园和某甲小学。被告的虚假广告宣传行为误导了部分消费者，上海市工商行政管理局闵行分局《行政处罚决定书》对被告作出了行政处罚。原告因受该不实广告的误导，与被告签订了上海市商品房预售合同，被告应当承担违约责任。故起诉要求被告赔偿原告损失100,000元（人民币，下同）。

三、被告答辩：

被告上海JM房地产开发经营有限公司辩称，不同意原告诉请。被告仅是开发商，并非销售方，被告从未宣传过对口学区，嘉怡水岸房屋的卖点是比周边的楼盘价格便宜很多。2013年电视台栏目里投放的广告，是主持人询问，而非销售人员自主陈述，因而工商部门的处罚是错误的。法律上并无学区房的概念，涉案小区有配套的幼儿园及学校，只要有学校读书就是学区房。虽然工商行政部门进行了行政处罚，但行政处罚和民事纠纷是两回事，两者之间没有必然性。商品房的广告宣传资料仅是要约邀请，没有构成要约。

四、一审法院判决结果：

本院认为，原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，原告主张其购买的房屋所对口的学校并非被告宣传的学校，即认为被告违反了合同约定，应当承担违约责任。被告则认为其未对原告作出教育配套的承诺，不存在违约。对此，本院认为，第一，被告因发布虚假电视广告而被行政处罚，行政处罚决定书中认定在该看房专题电视广告中明确出现了“配套幼儿园、小学是某乙幼儿园、小学”的表述，其行为构成了利用广告对房产销售作虚假宣传。第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。综合本案查明的相关事实，本院认为被告的广告及楼书宣传中关于涉案小区对口学校的内容构成具体确定的说明和允诺，并且对原告购买涉案房屋并签订商品房预售合同的决策具有重大影响，被告的宣传内容应当视为要约。在涉案小区无法对口华师大附属学校的情况下，被告的行为构成违约。而被告在楼书及商品房预售合同中关于广告宣传不列为合同的附件或组成部分的陈述，系免除其自身责任而排除对方主要权利的条款，应为无效。鉴于合同中对被告的该项违约责任未作明确约定，且原告在购房前也已向相关教育管理部门了解涉案小区的教育配套问题，签约购房前教育管理部门答复意见为涉案小区并未进行教育资源配置，综合上述情况，本院酌定被告应支付的违约金金额为10,000元。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：

被告上海JM房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告PZH、ZQ违约金10,000元。

五、二审法院判决结果：

本院认为，本案存在如下争议焦点：一是JM公司关于其涉案房屋教育配套资源方面的宣传是否构成要约；二是如果构成要约，JM公司在宣传过程中是否存在违约行为；三是如果JM公司的行为构成违约，则业主方的损失应当如何确定。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，JM公司在其投放的广告中，含有涉案房屋的配套幼儿园、小学均为XX大附属幼儿园、小学等内容，该宣传内容对购房人的购房决策存在重大影响，故JM公司在其广告宣传中关于教育配套资源的宣传已构成要约。关于争议焦点二，JM公司在进行广告宣传时，涉案房屋的教育配套资源当时并未确定，且事后亦证实涉案房屋的配套幼儿园、小学亦与JM公司对外宣传的内容不符，JM公司在房屋销售过程中的对外宣传不实，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。关于争议焦点三，购房人据以计算其损失的依据在于涉案小区与相邻XX半岛小区房价涨幅差异，然两个小区在户型、装修、开发商等方面均存在差异，故购房人以此作为计算其损失的依据，难以成立。因购房人亦未提供其他的证据材料证明其直接的实际损失，故原审法院综合本案实际情况，酌情确定JM公司应当承担的违约金数额，并无不当。综上所述，上诉人PZH、ZQ与上诉人JM公司的上诉请求，均缺乏依据，本院均不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

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