本文所称的房屋买卖合同全称为《上海市房地产买卖合同》，是适用于上海地区房地产买卖的示范文本。

面对动辄三五百万、甚至上千万的房产，了解合同的条款内容，规避相关的法律风险，才能有效的保护自己的私有财产。

补充条款（一）

签订技巧：

本条款下面全部是空白，是由双方自行约定填写的，一般来说可能涉及到的条款包括下面内容。

1、维修基金、管理费押金、电话初装费、煤气初装费、有线电视申请费等费用的处理，以及更名费的承担。填写范例“甲方已经支付给该房地产发展商或物业公司或其他相关部门的维修基金（若有）、管理费押金（若有）、电话初装费（若有）、煤气初装费（若有）、有线电视费申请费（若有）已包含在房地产转让价款中，上述费用双方不再另行结算；甲方应于本合同生效后十五日内将房地产转让情况告知业主委员会和物业管理，并在本交易完成当日或双方另行协商的其他时间，甲乙双方办理上述事宜之变更手续，但以上各项的更名费有乙方承担”

该约定作为买卖合同的附随义务，主要目的为买方购房后相关手续的变更提供了便利条件。实践中，买方携带相关资料可以单方办理。

2、固定装修及附属设施的处理。

一般来说房屋的固定装修与房屋是不可分离的，不另行结算房价款，但是附属设施是否不再另行结算差价双方可以自行协商确定，多数情况下上述情况出售人在定价时是有所考虑的，单独结算的情况较少。

填写范例“若该房地产内附属设施、固定装修等，其价格均已包含在房屋价款内，并随房屋一并转让于乙方”

另外：出于做低房价规避税费的目的，这个条款的使用频率反而频繁，一般还会通过签订补充协议的方式予以约束。类似条款在没有争议的情况小，交易中心也不会过多干预，只是在双方出现争议的情况下，有被法院以违法法律规定为由认定为无效的风险。

3、税费承担问题。

按照本合同正文的约定是税费各自依法承担，那么如果双方实际上约定的税费承担方式并非各自依法承担，那么就可以在本处重新就税费问题进行约定。

填写范例：“乙方应承担并及时支付本交易所产生的所有税费，但乙方承担的税费总额以不超过 元为限，超过部分各半承担。甲方自行或者委托税务机关出具房价款发票给乙方。买卖合同如需公证，公证费用由引发公证的一方承担，价款抵押合同如需公证，公证费用由乙方承担。”

4、资料保管和提供义务

过户前产权证谁来保管，过户中相关资料提供出现问题如何处理可以通过下面的方式进行约定。

填写范例“甲乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，若因任何一方书面资料，相关证明不齐导致双方无法共同办理产权转让等与本合同履行有关手续的，则该过错方应承担相应的责任。签订本合同后过户前，交易房屋的产权证原件由中介公司代为保管”

5、产权证密码问题

填写范例“若甲方已经在该房地产权证上设定密码，且甲方或者甲方代理人在本次交产权过户时如输入的密码错误或者遗忘密码，导致本次交易迟延履行或者无法履行的，甲方应当按照本合同正文第十条的约定承担违约责任。”

6、违约兜底条款

房屋买卖过程中涉及到双方应当履行的义务很多，不限于迟延付款或者迟延过户、迟延交房还可能涉及不配合申请贷款、不解除抵押、限购导致无法交易、迟延缴纳税金、迟延办理公证手续等一系列的问题，而且很多违约行为足以导致交易失败，所以合同有必要对于所有违约行为有一个全面的约定。

填写范例“甲乙双方中任何一方未按照本合同约定（包括但不限于本合同正文、本补充条款，本合同附件）履行，均视为违约，除另有约定外，应当参照本合同正文第九条第十条约定的违约责任标准承担相应责任”

风险提示及建议：

1. 电话、有线电视、宽带等这些生活必不可少的手续变更，一定要约定清楚，否则可能会出现交纳费用的户名一直是上家的尴尬，因为这些事情扰乱自己的幸福生活就得不偿失了；
2. 固定装修及附属设施最好列一个清单，每一项的名称、现状都要注明；
3. 税费的承担通常两种方式：一种税费各付，另外一种税费由买方全部承担。老王律师建议约定税费问题时要把买卖双方各自交纳的税费及数额列举清楚，此其一；其二，对于签订合同时尚未产生的税费也要做出约定，实务中也会出现多出税费哪一方承担的纠纷；
4. 产证等资料放在哪一方都是可以的，要注明一旦发生争议，产证应当如何处理才是关键，实务中，买卖双方发生争议后，保管产证的中介方持续扣留产证成为纠纷的顽疾；
5. 设定密码而因为自己的原因影响交易进行，理应承担责任；
6. 对于交易进行中无法全面考虑而发生的违约行为，设计一个兜底条款确实很有必要。

另外，双方对于其他协议中没有出现的内容，也可以在这个条款中予以约定。