本文所称的房屋买卖合同全称为《上海市房地产买卖合同》，是适用于上海地区房地产买卖的示范文本。

面对动辄三五百万、甚至上千万的房产，了解合同的条款内容，规避相关的法律风险，才能有效的保护自己的私有财产。

补 充 条 款（二）

 

在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：

1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；

2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，【造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失】【乙方应承担违约责任，违约金为人民币________元】。

签订技巧：

本条款是对于因购房资格出现问题之后解决方式的约定，属于典型的纠纷频发情况。

风险提示：

限购政策规定

单身：

1.单独名下有房，不可购买住房。

2.单独名下无房，和父母在2011年1月30日之前共有不超过2套（含2套），可买一套住房。

3.单独名下无房，和父母在2011年1月30日之前有超过3套（含3套），不可购买住房。

结婚：

1.夫妻双方都是上海户籍

a、夫妻双方在2011年1月30日之前各自和父母共有不超过2套（含2套）可买2套住房。

b、夫妻一方在2011年1月30日之前和父母共有3套，另一方无房，可买一套住房。

c、夫妻一方在2011年1月30日之前和父母共有3套，另一方与父母共有1套，可买一套住房。

d、夫妻一方在2011年1月30日之前和父母共有3套，另一方与父母共有2套，可买一套住房。

e、夫妻一方在2011年1月30日之前和父母共有超过4套（含4套），不可购买住房。

2.夫妻双方有一方是上海户籍，另一方是非上海户籍

a、购买首套房产证可单独上非上海户籍一人，但需提供满5年社保或满5年个税。

b、购二套房产证必须上海户籍的人上产证，否则限购。

注：满5年社保或满5年个税是指签合同当月不算，往前推算63个月中社保或个税正常缴纳满60个月。上产证的两人提供其中一个人的即可，若一个人上产证的，必须提供其本人的社保或税单。

外地户籍 · 购房政策

1.单身：限购。

2.家庭：自签订买卖合同前一个月开始计算，63个月内满60个月正常按时缴纳的，可购买一套住房。

特殊客群 · 购房政策

1.本市集体户口按上海户籍政策执行，但需要注意户籍证明号：如90、98、97为上海户籍。户籍证明号：99是挂靠上海地区户口，并非上海户籍，按外地户籍政策执行。

2.外国籍或港澳台同胞提供满一年的劳务合同， 且在有效期，可购买一套住房。

3.在读博士、博士、博士后，要求已婚并提供学校证明（学历证明），无需提供满五年社保或满五年个税，可购买一套住房。

部队人员购买住房

a、原籍是上海户籍，按上海户籍政策执行。单身可购买一套、结婚可购买2套。

b、原籍非上海户籍，按外地户籍政策执行。单身不可购买、结婚可购买一套。

注：

1、部队须出具证明，并写明身份证号、军官证号、户籍状况、结婚状况、有无未成年子女，出生证编号。

2、部队人士指的是军官、士兵或士官原籍非上海是不可买房的。

二、因限购导致合同解除、无法办理过户手续。

法院通常认为，双方签订的上海市商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定以及法律规定全面履行各自的义务。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。

本案中，买方未能提交材料证明个人符合上海市的限购政策，故合同在事实上无法履行，应予解除，合同的相应网上备案登记亦应予以注销。

• 因限购导致支付高额的违约金。

在买方不符合上海地区限购政策，却与卖方签订房屋买卖合同的情况下，涉诉房屋买卖合同履行过程中的相关风险，均应由买方承担。根据合同约定，双方签订合同后，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，支付给守约方违约金为人民币房屋总价款的10%-20%。

老王建议：

一、购房前根据当地购房政策，确认自己是否具备购房资格。

二、如果委托中介机构确认，要以书面的方式确认。

三、在没有100%把握的情况下，建议合同中约定因限购导致无法购房时，双方终止协议且互不承担责任。

本文由上海房地产律师王俊伟提示讲解，仅供探讨交流使用，若转载请注明出处（房法网——一个专做房地产案件的网站）。