在处理执行异议及房地产开发企业担保权益问题时，需结合相关法律规定及司法实践进行如下分析：

?一、案外人依据另案生效裁判提出执行异议的处理

1. 法律依据

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条明确规定：

案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。

若另案法律文书并非基于权属纠纷作出（如仅确认合同解除），亦不能排除执行。

2. 具体适用

当执行标的（如房屋）被法院查封后，房地产开发企业即使通过另案诉讼解除买卖合同并取得生效判决，亦不能以此对抗查封的执行效力。

查封具有公示效力及保全功能，后续法律行为（如解除合同）不得损害查封债权人的利益。因此，法院对房地产开发企业的排除执行请求不予支持。

?二、房地产开发企业担保债权的优先受偿问题

1. 阶段性担保与反担保的性质

阶段性担保：通常指开发商在购房人取得房产证并办妥抵押登记前，向银行提供的连带保证责任。此担保期间结束后，银行基于抵押权优先受偿。

反担保：开发商为追偿代偿款项，可能要求购房人提供抵押等反担保措施，需依法办理登记方可设立物权效力。

2. 优先受偿权的认定

开发商代偿按揭贷款：若开发商已代购房人偿还贷款，根据《民法典》第700条，开发商有权向购房人追偿，并可在代偿范围内取得银行对抵押房屋的权利（代位权）。

优先受偿范围：开发商代偿的款项可从房屋变卖价款中优先支付，但其顺位需根据担保物权设立时间确定：

若银行已办理抵押登记，则银行作为第一顺位抵押权人优先受偿；

开发商的代偿债权可能作为第二顺位，或依据反担保合同约定享有特定优先权。

?三、实务操作要点

1. 查封的对抗效力

法院查封后，房地产开发企业通过另案解除合同的行为不能动摇查封状态，亦无法排除强制执行。案外人异议之诉中，法院将重点审查权利形成时间是否早于查封。

2. 担保物权的公示与登记

开发商主张优先受偿时，需证明反担保已依法登记（如抵押登记），否则可能仅能作为普通债权受偿。阶段性担保的代偿款项，需结合银行抵押权状态确定优先顺位。

3. 执行程序中的权利主张

开发商应在执行程序中及时申报债权，并提供担保合同、代偿凭证等证据，以确认优先受偿资格。执行法院将依法审查并分配变卖价款。

四、结论

1. 执行异议不予支持：房地产开发企业以查封后另案解除合同判决排除执行的，法院不予支持。
2. 优先受偿权的实现：代偿的按揭贷款可从房屋变卖款中优先支付，但需符合担保物权设立条件，且顺位次于在先抵押权。

执行标的被查封后，房地产开发企业依据人民法院另案作出的解除合同的生效法律文书，提出案外人执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院不予支持。房地产开发企业为被执行人的按揭贷款提供反担保或阶段性担保并为被执行人偿还的按揭贷款部分，可以从该房屋变卖价款中优先支付。