关于被拆迁人基于拆迁补偿安置协议对房屋享有的权益能否排除强制执行的问题，结合现行法律规定及司法实践，可作如下专业分析：

 

?一、法律规范基础

1. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条

明确被拆迁人享有优先取得补偿安置房屋的权利，该权利优先于其他债权。

2. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条

虽未直接规定拆迁安置权益，但可参照"无过错买受人"规则，结合特别法规定适用。

3. 《民法典》第229条

因人民法院、仲裁机构的法律文书或政府的征收决定导致物权变动的，自文书或决定生效时发生效力。

4. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条

确立产权调换补偿方式的法定效力，明确被征收人有权选择产权调换。

 

 

二、权益优先性判断标准

法院采用"四要件审查法"认定是否足以排除执行：

1. 协议形式要件

需签订书面拆迁补偿安置协议，且明确约定产权调换方式

2. 标的特定化要件

协议须明确安置房屋的位置、房号、面积等特定信息

3. 占有时间要件

在法院查封前已实际占有使用房屋（需提供物业交接单、水电费凭证等）

4. 权利完整性要件

被拆迁人未另行接受货币补偿或其他替代安置

 

?三、实务审查要点

 

 

四、对抗执行的例外情形

1. 抵押登记优先权突破

若安置房屋已办理抵押登记且抵押权设立在拆迁协议之前，原则上不得对抗

2. 虚假安置主张

通过笔迹鉴定、资金流向核查发现倒签协议的，按虚假诉讼处理

3. 商业化处置例外

安置房屋被纳入商品房预售范围的，需结合网签备案时间判断

 

五、法律后果及救济路径

1. 异议成立的法律效果

裁定中止执行，撤销拍卖公告或解除查封（《民诉法》第234条）

2. 异议被否的救济程序

可提起执行异议之诉（15日内起诉）

3. 恶意主张的法律责任

虚构安置关系可处10万元以下罚款，构成犯罪移送公安机关（《刑法》第307条之一）

六、实务操作指引

1. 被拆迁人权利固化措施

在征收决定公告后60日内办理协议备案

对安置房屋现状进行公证保全

通过政府信息公开获取安置房建设审批文件

2. 执行法院审查要点

采用"三同步"验证法：协议审查+现场勘验+关联案件检索

对2015年后签订的协议重点核查网签备案情况

3. 申请执行人应对策略

申请调取拆迁补偿资金专用账户流水

举证证明安置房已列入被执行人责任财产范围

 

附：权利对抗效力层级图

被拆迁人安置权 ＞ 抵押权 ＞ 普通债权

（注：需满足《执行异议复议规定》第28条要件时成立）

 

综上，被拆迁人对特定化安置房屋的权益具有物权期待权属性，在满足"书面协议+特定标的+先行占有+权利未兑现"要件时，可产生排除强制执行的效力。但需注意防范利用安置政策规避执行的行为，司法机关已建立"实质审查+穿透监管"的双重机制。

法律维护被拆迁（征收）人合法权益的精神是一以贯之的。被拆迁人与拆迁人按照所有权调换形式签订房屋拆迁协议，明确约定拆迁人以位置、面积等特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，被拆迁人在法院查封前已实际占有案涉房屋，其对拆迁补偿安置房屋享有的民事权益足以排除对该房屋的强制执行。