关于案外人虚构租赁关系规避执行的问题，结合现行法律规定和司法实践，可作如下专业分析：

 

一、法律规制体系

1. 《民事诉讼法》第115条：对虚假诉讼行为的罚款、拘留规定
2. 《刑法》第307条之一：虚假诉讼罪的构成要件及刑罚标准
3. 《最高人民法院关于防范虚假诉讼的指导意见》第8条：重点规制执行异议程序中的虚假诉讼
4. 《民法典》第725条："买卖不破租赁"的适用前提（租赁在前且实际占有）

 

二、实质审查标准

法院应采取"五维审查法"判断租赁真实性：

1. 时间维度审查

租赁合同签订时间与抵押登记、查封时间的先后关系

2. 占有状态审查

实地核查房屋实际使用情况（水电费缴纳、物业登记等）

3. 交易对价审查

租金支付凭证的完整性（银行流水、发票等）

4. 主体关系审查

核查出租人与承租人之间的关联关系（股权交叉、亲属关系等）

5. 合同条款审查

异常的长租期约定（如20年一次性付清）

权利义务明显失衡条款（如无违约责任的零租金合同）

 

三、法律后果

1. 程序性制裁

依民诉法第117条处以10万元以下罚款、15日以下拘留

2. 刑事追责

虚假诉讼罪：三年以下有期徒刑，情节严重处三年以上七年以下

3. 民事赔偿

赔偿申请执行人迟延履行利息等损失

 

四、实务应对指引

1. 执行法院工作要点

建立"三步筛查机制"：文书审查→现场调查→审计溯源

运用区块链存证技术固定租赁现场证据

对超5年租约实行强制备案审查

2. 申请执行人举证策略

申请调取承租人社保、居住信息

委托专业机构进行租金支付痕迹鉴定

举证证明租赁物实际控制状态（如近三年物业费缴纳主体）

3. 案外人风险防范

避免现金支付租金，采用银行转账并备注用途

保存装修审批、物业登记等占有辅助证据

租赁合同签订后20日内办理备案登记

 

综上，司法机关已构建"民事制裁+刑事打击+信用惩戒"三位一体的规制体系，对虚构租赁关系行为形成有效震慑。建议市场主体完善租赁管理流程，避免触碰法律红线。

在司法处置不动产过程中，案外人以对不动产享有承租权为由主张“买卖不破租赁”而提出执行异议。法院在审理过程中，除审查形式要件外，还应加强实质审查，通过审查签订时间、案外人实际占用情况、抵押登记报告中权属情况、租金支付情况以及案外人与被执行人之间的关系等因素，综合考量是否构成虚假租赁。对于案外人虚构租赁合同关系的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定予以处罚，构成犯罪的，应当追究其刑事责任。