一、核心法律问题

当抵押不动产上存在租赁权主张时，如何判断该租赁权是否真实存在并足以对抗抵押权？

争议焦点：租赁权的设立时间是否早于抵押权登记，以及租赁权是否实际履行（如占有、支付租金等），从而影响抵押权的实现。

二、法律依据与审查标准

1. 租赁权与抵押权的优先顺位规则

《民法典》第四百零五条：

抵押权设立前，抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

核心要件：

（1）租赁合同签订时间早于抵押登记时间；

（2）承租人已在抵押登记前实际占有不动产。

 

2. 租赁权真实性的审查要素

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，法院需从以下方面综合审查租赁权是否成立：

租金支付情况：

需提供租金支付凭证（如银行转账记录、收据）、租金金额是否符合市场水平，且支付时间与合同约定一致。

房屋实际用途与占有证明：

承租人需证明在抵押前已实际占有房屋，例如：

物业费、水电费缴纳凭证；

装修合同、施工记录；

第三方证明（如物业公司、邻居证言）。

例外情形：若租赁合同约定“免租期”，需结合免租期结束后是否实际使用房屋判断占有。

租赁合同条款的合理性：

合同期限、租金标准、付款方式等是否符合行业交易习惯；

是否存在明显不合理条款（如超长租期、畸低租金），可能被认定为“倒签合同”规避执行。

 

3. 抵押权人的审查义务

《民法典》第四百一十六条规定，抵押权人应查询抵押物上的权利负担。若租赁权未公示（如未办理租赁备案），抵押权人可主张“善意不知情”，要求涤除租赁权。

 

三、司法实践中的裁判规则

1. 租赁权不成立的典型情形

倒签合同：租赁合同签订时间晚于抵押登记，但通过倒签日期伪装在先租赁。

审查方法：比对合同签署时间与租金支付记录、占有证据的时间逻辑链。

虚假占有：仅签订合同但未实际使用房屋，或占有时间短于合同约定。? =

2. 租赁权成立的例外保护

合法占有+持续使用：即使未办理租赁备案，但能证明长期实际占有且租金正常支付，仍可对抗抵押权。

四、实务操作建议

1. 对承租人的举证要求

留存书面证据：签订书面租赁合同并办理备案或公证，明确约定租金支付方式、占有起始时间；

资金流与占有证据同步：租金通过银行转账支付，并保留物业费、水电费发票；

第三方佐证：通过物业公司出具《入住证明》、邻居证言等强化占有事实。

2. 对抵押权人的风险防范

尽职调查：抵押前实地核查不动产占有情况，要求抵押人出具《无租赁声明》；

公示对抗：办理抵押登记时，在登记簿中注明“未存在租赁”，限制后续租赁权主张。

3. 对法院的审查建议

实质审查优于形式审查：重点核查占有、支付的客观证据，而非仅依赖合同文本；

运用鉴定技术：对合同签署时间存疑时，可委托鉴定机构鉴定笔墨形成时间。

 

五、结论

抵押权不动产上租赁权负担的审查需以“设立时间+实际占有”为核心，结合租金支付、合同合理性等要素综合判断。若租赁权确系在抵押登记前设立并实际履行，则承租人可排除执行；反之，若存在倒签合同、虚假占有等情形，法院应否定租赁权的对抗效力。