?一、法律依据

1. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条

非消费者购房人（非为保障基本居住条件）主张排除执行需同时满足以下条件：

在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同；

在法院查封前已合法占有不动产；

已支付全部价款或按约定支付部分价款并交付剩余价款至法院；

非因买受人原因未办理过户登记。

2. 《民法典》第221条（原《物权法》第20条）

预告登记赋予购房人物权期待权，但未直接取得所有权，需结合其他要件判断能否排除执行。

二、裁判规则

预告登记 ≠ 排除执行的当然依据

预告登记仅保障未来物权变动的请求权，不直接等同于所有权。法院需综合审查购房人是否满足《执行异议规定》第28条的全部要件，尤其是合法占有和价款支付情况。

典型案例：

（2019）最高法民终370号判决指出，非消费者购房人仅办理预告登记但未实际占有房屋的，无权排除执行。

非居住购房人的严格审查

若购房目的为投资或经营（如购买商铺、多套房产），法院倾向于认定其不享有优先保护权益，需严格符合第28条要求。

三、具体情形分析

1. 符合第28条要件：

若购房人已签订合同、支付全款、实际占有房屋，且未过户非自身原因（如开发商拖延），即使非居住需求，法院可支持排除执行。

2. 仅办理预告登记但未满足其他要件：

例如未实际占有房屋或未支付全部价款，法院将认定预告登记不足以排除执行。

示例：

购房人购买投资性房产并办理预告登记，但未实际入住，亦未支付尾款。此时，法院通常驳回其执行异议请求。

四、司法实践倾向

保护消费者购房人（第29条） vs 严格限制非消费者（第28条）

消费者购房人（唯一住房）仅需支付50%价款即可排除执行，但非消费者购房人需满足更严苛条件。

投资性购房风险提示：

法院对非居住购房人的审查更严格，需购房人充分举证合法占有、价款支付等事实，否则难以排除执行。

?结论?

非为保障基本居住条件而购房的案外人，仅以预告登记为由主张排除执行的，人民法院不予支持。其需同时满足《执行异议规定》第28条的全部要件（合法占有、价款支付等），否则无法对抗执行程序。购房人应注重保存合同、付款凭证、实际占有证据（如装修记录、物业费缴纳单据），以增强主张的合法性。

实务建议：

1. 投资性购房时，及时完成过户登记，避免因开发商债务风险导致房产被查封。
2. 若预告登记后房屋被查封，应尽快补足第28条要件（如实际占有、支付全款），再提起执行异议之诉。
3. 咨询专业律师，针对个案制定诉讼策略，避免盲目依赖预告登记的法律效力。