?一、法律依据与裁判规则

1. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条

非消费者购房人主张排除执行需满足以下要件：

查封前签订合法有效的书面买卖合同；

合法占有不动产；

支付全部价款或按约定支付部分价款并交付剩余价款至法院；

非因买受人原因未办理过户登记。

 

2. 例外情形：实际履行替代书面合同

根据《民法典》第490条，未采用书面形式但一方已履行主要义务且对方接受的，合同成立。司法实践中，若购房人通过实际履行行为（如支付房款、占有房屋）证明买卖关系存在，即使无书面合同，仍可能被认定为合法有效的合同关系，进而主张排除执行。

 

二、实际履行的具体认定标准

1. 支付房款的充分证据

需提供银行转账记录、收据、开发商出具的收款凭证等，证明已支付全部或大部分房款。

案例参考：(2021)京民终XX号案中，购房人通过转账记录证明支付90%房款，法院认定实际履行成立。

 

2. 合法占有的客观事实

实际入住、装修记录、物业费缴纳单据、水电费凭证等均可作为占有证据。

关键点：占有需在法院查封前完成，且持续至执行阶段。

 

3. 未过户非因买受人过错

需证明未办理过户系因开发商拖延、政策限制等外部原因，而非购房人自身懈怠。

三、司法实践中的支持与限制

1. 支持情形

案例1：(2019)粤民终XX号案

购房人未签书面合同，但支付全款并实际占有房屋多年，法院认定实际履行成立，支持排除执行。

案例2：(2020)最高法民申XX号案

购房人通过转账记录、开发商出具的《收款确认函》等证明实际履行，法院认为符合《民法典》第490条，合同有效，排除执行。

 

2. 限制情形

证据不足：若仅有口头约定，无支付或占有证据，法院不予支持（如(2022)沪民终XX号案）。

存在恶意规避执行：如购房人在查封后突击“补签”收据或制造占有假象，可能被认定无效。

四、风险提示与实务建议

1. 风险点

无书面合同时，举证难度显著增加，法院对证据真实性审查更严格。

开发商债务风险可能导致房屋被查封，实际履行购房人可能面临执行冲突。

 

2. 应对策略

补强证据链：

及时与开发商签订《事实履行确认书》，明确房款、占有等关键事实；

保存物业缴费、装修合同、邻居证人证言等辅助证据。

及时主张权利：

在房屋被查封前，通过诉讼确认房屋权属或要求开发商配合过户；

执行阶段，尽快提起案外人异议之诉，避免执行程序终结。

咨询专业律师：

针对个案制定证据收集和诉讼策略，避免因举证瑕疵败诉。

五、结论?

虽未签订书面房屋买卖合同，但若购房人能够通过实际履行行为（支付房款、合法占有）证明买卖关系真实存在，并符合《执行异议规定》第28条的其他要件（非自身原因未过户），人民法院可支持其排除执行的请求。

然而，司法实践中需严格审查实际履行证据的真实性与充分性，购房人应提前完善证据，避免因形式瑕疵丧失合法权益。

法律依据：?

《民法典》第490条

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条

《民事诉讼法》第234条（案外人执行异议之诉）