在执行程序中，预告登记的效力及能否排除执行是实务中的常见问题。以下是关于预告登记引起的执行异议之诉处理规则及法律依据的详细分析：

一、预告登记的法律效力

根据《民法典》第221条，预告登记后：

1. 限制处分效力：未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力；
2. 优先保护效力：预告登记权利人对该不动产享有物权期待权，可对抗普通金钱债权人的执行；
3. 排除执行条件：预告登记权利人符合物权登记条件时，有权主张排除执行。

二、预告登记排除执行的适用规则

1. 停止处分异议的成立条件

情形：法院查封已办理预告登记的不动产后，预告登记权利人提出停止处分异议（如阻止拍卖、变卖）。

处理规则：

法院经审查确认预告登记合法有效的，应裁定停止对该不动产的处分（《执行异议复议规定》第30条）；

但停止处分仅暂停执行措施，不直接排除执行，需进一步审查是否符合排除执行条件。

 

2. 排除执行异议的成立条件

核心要件：预告登记权利人需满足“符合物权登记条件”，即：

预告登记在有效期内（通常为债权消灭或可办理本登记之日起90日内）；

不存在阻碍物权登记的事由（如未履行合同义务、未缴纳税费等）；

具备办理不动产过户登记的客观条件（如开发商已完成初始登记）。

法律后果：符合上述条件的，法院应支持排除执行，解除查封并终止执行程序。

三、法院审查要点

1. 预告登记的合法性

预告登记是否基于合法有效的买卖合同等基础法律关系；

是否在不动产登记机构完成预告登记手续。

 

2. 是否符合物权登记条件

审查合同履行情况（如购房款支付比例、是否存在违约）；

核实开发商是否完成首次登记、是否存在政策障碍等。

3. 权利冲突的解决

预告登记 vs 消费者购房人权益：预告登记原则上优先于普通金钱债权，但劣后于消费者购房人的生存权；

预告登记 vs 抵押权：已设立抵押权的，预告登记权利人需证明抵押权人同意转让或抵押登记在后。

四、法律依据与实务指引

1. 法律依据

《民法典》第221条（预告登记的效力）；

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条（预告登记排除执行的规则）；

《不动产登记暂行条例实施细则》第85条（预告登记的办理条件）。

2. 实务操作建议

预告登记权利人：

及时办理预告登记，保存登记证明文件；

在符合过户条件时立即办理本登记，避免因登记拖延导致执行风险。

申请执行人（债权人）：

可主张预告登记存在无效或可撤销事由（如恶意串通、虚假登记）；

核查预告登记权利人是否已满足物权登记条件，如未满足可请求继续执行。

法院：

区分“停止处分”与“排除执行”的审查标准，避免混淆；

对符合物权登记条件的预告登记权利人，应及时解除查封并释明办理过户的后续程序。

五、例外情形与风险提示

1. 预告登记失效的情形

债权消灭（如合同解除、履行完毕）；

自能够办理不动产登记之日起90日内未申请登记；

预告登记被依法撤销。

 

2. 不能排除执行的特殊情形

预告登记权利人与被执行人恶意串通逃避债务；

预告登记前该不动产已被查封或设立其他优先权。

总结：预告登记权利人在符合物权登记条件时，可排除金钱债权的执行，但其权利保护以预告登记的合法有效为前提。实务中需重点关注预告登记的效力审查及物权登记条件的成就情况，避免因程序瑕疵或事实障碍导致权利落空。