执行异议第67期：案外人不能基于借名买房所享有的债权排除执行

针对用户提出的“执行异议第67期：案外人不能基于借名买房所享有的债权排除强制执行”问题，结合《民法典》及相关司法解释的最新规定，现对原回答内容中涉及《物权法》的部分进行修正，并综合最新司法实践分析如下：

?一、借名买房的债权性质与物权公示原则

借名买房形成的法律关系属于合同关系，借名人仅享有要求被借名人协助过户的债权请求权。这种债权与申请执行人的普通债权处于平等地位，不具有优先性，因此原则上不能对抗强制执行程序。

法律依据：根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力（原《物权法》第九条已废止）。

不动产物权以登记为生效要件，即使借名人是实际出资人，只要房屋登记在被借名人名下，法律即推定其为权利人。申请执行人基于对登记公示的信赖申请执行，其信赖利益受优先保护。

二、司法实践中不支持排除执行的典型情形

若借名买房旨在规避限购、限贷政策或逃避债务，法院通常认定借名人应自担风险，其权利主张可能因合同无效或过错而被驳回。例如，广州中院案例中，借名人因规避限购政策导致无法过户，法院认定其不得对抗执行。

借名人需提供完整的证据链（如书面协议、实际出资凭证、占有使用证明等）。若证据存在矛盾（如付款时间与合同不符、未合理解释资金来源等），法院将驳回异议。例如，唐某因购房合同上的手机号晚于合同签订时间，无法证明真实性，导致异议被驳回。

三、例外情形：可能支持排除执行的条件

尽管多数案例不支持，但在以下特殊情形中，借名人可能胜诉：

若借名买房不存在规避法律或政策的情形，且借名人能证明其为真实权利人（如完整出资、实际占有），法院可依据《民法典物权编解释（一）》第二条推翻登记推定，支持排除执行。

典型案例：最高院在“罗士奇案”中认定，借名买房未规避政策，借名人实际占有房屋并支付全部款项，故支持其排除执行。

若借名人对房屋存在生存依赖（如唯一住房），法院可能基于实质公平原则，优先保护其基本居住权。

四、法律风险与实务建议

若借名协议因规避政策或公序良俗被认定无效（如借名购买经济适用房），借名人将无法主张权利。

即使合同有效，借名人仍需承担登记人负债导致房屋被执行的风险。

签订书面协议，明确借名合意及违约责任。

保留购房款支付凭证、水电费缴纳记录、居住证明等证据，以增强举证能力。

在符合过户条件时，及时要求被借名人配合过户或提起诉讼，避免权利悬空。

总结

借名人基于债权请求权通常无法排除强制执行，法院倾向于保护申请执行人的信赖利益及物权公示原则。但在合同合法有效、无规避政策、实际占有且证据充分等条件下，借名人仍可能通过诉讼争取权利。实务中需结合具体案情、地方司法倾向及最新司法解释综合判断。