针对用户提出的“执行异议第67期:案外人不能基于借名买房所享有的债权排除强制执行”问题,结合《民法典》及相关司法解释的最新规定,现对原回答内容中涉及《物权法》的部分进行修正,并综合最新司法实践分析如下:
?一、借名买房的债权性质与物权公示原则
- 债权请求权的法律地位
借名买房形成的法律关系属于合同关系,借名人仅享有要求被借名人协助过户的债权请求权。这种债权与申请执行人的普通债权处于平等地位,不具有优先性,因此原则上不能对抗强制执行程序。
法律依据:根据《民法典》第二百零九条,不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力,未经登记不发生效力(原《物权法》第九条已废止)。
- 物权公示原则的核心地位
不动产物权以登记为生效要件,即使借名人是实际出资人,只要房屋登记在被借名人名下,法律即推定其为权利人。申请执行人基于对登记公示的信赖申请执行,其信赖利益受优先保护。
二、司法实践中不支持排除执行的典型情形
- 规避政策或违反公序良俗
若借名买房旨在规避限购、限贷政策或逃避债务,法院通常认定借名人应自担风险,其权利主张可能因合同无效或过错而被驳回。例如,广州中院案例中,借名人因规避限购政策导致无法过户,法院认定其不得对抗执行。
- 证据不足或存在瑕疵
借名人需提供完整的证据链(如书面协议、实际出资凭证、占有使用证明等)。若证据存在矛盾(如付款时间与合同不符、未合理解释资金来源等),法院将驳回异议。例如,唐某因购房合同上的手机号晚于合同签订时间,无法证明真实性,导致异议被驳回。
三、例外情形:可能支持排除执行的条件
尽管多数案例不支持,但在以下特殊情形中,借名人可能胜诉:
- 合同有效且不违反法律政策
若借名买房不存在规避法律或政策的情形,且借名人能证明其为真实权利人(如完整出资、实际占有),法院可依据《民法典物权编解释(一)》第二条推翻登记推定,支持排除执行。
典型案例:最高院在“罗士奇案”中认定,借名买房未规避政策,借名人实际占有房屋并支付全部款项,故支持其排除执行。
- 涉及生存权益的特殊利益
若借名人对房屋存在生存依赖(如唯一住房),法院可能基于实质公平原则,优先保护其基本居住权。
四、法律风险与实务建议
- 合同效力与风险自担
若借名协议因规避政策或公序良俗被认定无效(如借名购买经济适用房),借名人将无法主张权利。
即使合同有效,借名人仍需承担登记人负债导致房屋被执行的风险。
- 证据保留与权利主张
签订书面协议,明确借名合意及违约责任。
保留购房款支付凭证、水电费缴纳记录、居住证明等证据,以增强举证能力。
在符合过户条件时,及时要求被借名人配合过户或提起诉讼,避免权利悬空。
总结
借名人基于债权请求权通常无法排除强制执行,法院倾向于保护申请执行人的信赖利益及物权公示原则。但在合同合法有效、无规避政策、实际占有且证据充分等条件下,借名人仍可能通过诉讼争取权利。实务中需结合具体案情、地方司法倾向及最新司法解释综合判断。
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